Апартаменты: 10 лет практики девелопмента и управления

23 ноября, 2023 11:50

Количество апартаментов, находящихся на стадии строительства, постоянно увеличивается. Среди последних трендов — реконцепция бизнес-центров и торговых центров в многофункциональные и апарт-комплексы, а также реновация старого фонда. Итоги и перспективы сегмента обсудили эксперты на деловом завтраке BestBreakfast.

По данным аналитиков ГК «БестЪ» динамика загрузки апартаментов увеличивается с 2020 г., и к концу 1 полугодия 2023 г уровень загрузки составил в среднем 60%. Лидером по количеству объектов в управлении в Санкт-Петербурге выступает компания «МТЛ-Апарт» (суммарно 8 сервисных апартаментов в управлении), на втором месте — IZZZI (6 объектов в управлении), третье место разделили Becar, PSK Invest и YE’S. Инвесторы и конечные пользователи апартаментов обращают внимание на предлагаемый сервис и обеспечение многофункциональности комплекса, отдавая предпочтение человекоцентричности.

К основным трендам в сегменте апарт-отелей также можно отнести: увеличение доли реновации (когда старый фонд приспосабливается под апартаменты), рост количества реконцепций объектов с назначением БЦ и ТЦ в апартаменты, тренд на биофилию (эргономичное озеленение).

«На протяжении последних пяти лет показатель ADR для апартаментов Санкт-Петербурга держался на высоком стабильном уровне, в том числе за счёт внутреннего туризма, который получил развитие в пандемию и продолжает набирать обороты. При этом сам формат апарт-отелей продолжает совершенствоваться, становясь всё более многофункциональным для арендаторов и гостей апарт-отелей и инструментом повышения доходности для собственников зданий, требующих реконцепции или реновации», — считает Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ-Апарт».

Практически все эксперты отмечают активное развитие формата. На рынке гостиничных операторов появилось достаточное количество крупных и известных игроков, на данный момент под профессиональным управлением в Санкт-Петербурге находится 22 действующих сервисных апарт-отеля и 22 строящихся. Георгий Рыков, генеральный директор «БестЪ. Коммерческая недвижимость»: «Рынок апартаментов готовится к росту в городах, поскольку этот сегмент имеет большую перспективу. Но я думаю, что одна из ключевых тенденций — это развитие загородного рынка апартаментов, поскольку спрос на такой формат есть, а предложение практически отсутствует. Новое поколение не хочет быть обременено недвижимостью и предпочитает мобильность, при этом уделяя внимание здоровому образу жизни и ценя преимущества жизни вне мегаполиса. Загородные сервисные апартаменты могут удовлетворить формирующийся спрос и при этом показать приемлемую для инвесторов доходность».

Тем не менее, у формата есть и свои особенности, на которые инвесторам стоит обратить внимание. Дмитрий Некрестьянов, партнёр и руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнёры»: «НДС — самое основное изменение, влияющее на сегмент апартаментов в среднесрочной перспективе. Но тут нужно помнить, что НДС применяется не на полную сумму инвестиций, а только на часть, касающуюся услуг застройщика. То есть застройщику необходимо грамотно подойти к экономической части проекта и правильно структурировать бизнес. Применительно к Петербургу мы ждём изменений в ПЗЗ, потому что генплан уже близок к утверждению, а правила землепользования и застройки для нас ещё некая „чёрная дыра“. И какие будут социальные обременения, влияющие, в том числе, и на апарт-отели, ещё неизвестно. Пока на развитие этого сегмента больше влияет экономика: процентная ставка, возможность открытия кредитной линии и т.п. С точки зрения законодательных ограничений, власти пока ещё не определились, как регулировать сегмент апарт-отелей. Связано это с множественностью форматов: псевдо-жильё и сервисные апарт-отели — совершенно разные форматы, которые могут разделить профессионалы, но законодательно это сделать очень сложно. Рынок живёт с этой проблемой уже много лет».

Игорь Пигин, технический директор «Эделинк»: «В условиях увеличения нагрузки на застройщика и увеличения операционных издержек всё чаще встаёт вопрос о снижении затрат. Но мы всегда своим партнёрам задаём вопрос: вы хотите меньше тратить или больше зарабатывать? Я сторонник второго, выбирать решения, разработанные специально для сегмента сервисных апартаментов, которые помогают профессионалам рынка зарабатывать, а также получать максимально достоверные данные. К автоматизации продукта надо подходить не менее ответственно, чем к строительству».

Вели мероприятие Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ-Апарт» и Лариса Аниканова, генеральный директор бюро AIKIdesign.

Организаторы: ГК «БестЪ», «МТЛ-АПАРТ». При поддержке юридического партнёра «Качкин и Партнёры», постоянный банк-партнёр «ПСКБ Банк», официальный телеком-партнёр «Авантел». Официальный партнёр «Эделинк». Партнёры: «БКС. Ультима», AM.PM, «Фрегат», Premium Life Group, Carinus. PR-партнёр «Репутация».
При поддержке Arendator.ru, Недвижимость и строительство Петербурга, «Ведомости Северо-Запад». Деловой партнёр «РБК Петербург», официальный радио-партнёр Business FM в Санкт-Петербурге.

Презентации