BestBreakfast 39. «Urban Петербург: градостроительство, архитектура и стратегическое развитие города»

31 октября, 2017 12:30

25 октября в рамках BestBreakfast по градостроительству и архитектуре «Urban Петербург» руководители девелоперских компаний, ведущие архитекторы, урбанисты и общественные деятели встретились за завтраком для открытого обсуждения актуальных для города событий и инициатив в области градостроительной деятельности.

Организаторы: ГК «БестЪ», «Дювернуа Лигал» и «СтройЭксперт», официальный партнёр FLAI Group. При поддержке: UrbanAwards и Arendator.ru.

Вели мероприятие: Андрей Лушников, председатель совета директоров ГК «БестЪ» и Анастасия Ясинская, главный редактор «Недвижимость и строительство Петербурга».

Участники делового завтрака поделились стратегиями развития компаний и собственных проектов в условиях ужесточения регулирования строительной отрасли.

Согласно обзору «БестЪ. Коммерческая недвижимость», по итогам 9 месяцев текущего года в Санкт-Петербурге, без учёта объектов транспортной и инженерной инфраструктуры (дороги, путепроводы, ТП и т.д.) было введено в эксплуатацию 210 зданий общей площадью чуть более 3 млн кв.м. По сравнению с тем же периодом прошлого года, объёмы завершённого строительства сократились почти на 14%.

По словам Вадима Демешенкова, заместителя генерального директора «БестЪ. Коммерческая недвижимость», ввод объектов на конец года может составить около 5 млн кв.м, что соответствует уровню 2013 г. «Основной спад объёмов строительства мы наблюдаем в секторах коммерческой недвижимости, особенно офисной и торговой. В городе по-прежнему преобладает жилищное строительство».

В текущем году доля жилищного строительства составила рекордные 86% от общего объёма. В предыдущие годы оно было на уровне 70-75%. В тоже время доли объектов коммерческой и социальной инфраструктуры имеют устойчивую тенденцию к снижению.

Наиболее интенсивно застраиваемые районы — северо-запад и северо-восток — Приморский, Выборгский, Красногвардейский и Невский районы. На сегодняшний день 220 объектов жилой недвижимости находится на стадии строительства. В период 2016-2017 гг.. в эксплуатацию было введено 286 объектов. Районы лидеры: Приморский — почти 15% от общего объёма строительства (прежде всего территории Каменки, Юнтолово), Выборгский (Парнас, Парголово), Московский — по 12%.

Доля объектов социальной инфраструктуры снижается и по итогам 2016 и 9 месяцев текущего года она составила 3,5 % от общего объёма строительства. В 2008 г. этот показатель был на уровне 6%.

Наиболее активно в городе строятся объекты спортивного и рекреационного назначения, а также объекты, связанные с медицинским обслуживанием.

Следует отметить, что 90% подобных объектов возводится благодаря инвестициям бизнеса. Также больше половины появившихся в городе за этот период дошкольных и школьных учреждений построены застройщиками жилых комплексов.

В отличии от секторов социальной и коммерческой инфраструктуры, объёмы строительства производственных и складских объектов после резкого падения в 2010-11 гг.. начинают восстанавливаться. В прошлом году и за 9 месяцев текущего года, по данным Росстата, в эксплуатацию было введено 126 объектов с таким назначением.

Основные районы промышленно-складской застройки — территории промышленных зон Шушары, Металлострой и территория особой экономической зоны «Новоорловская» в Приморском районе.

В общем количестве построенных за последние полтора года в городе объектов коммерческой недвижимости преобладают объекты с торговым и офисным назначением. Однако данные по объёмам строительства говорят о достаточно резком снижении активности в этих секторах рынка.

Одной из наиболее устойчивых тенденций остаётся рост числа проектов строительства апартамент-отелей. За последние 3 года объём строительства в этом секторе практически удвоился.

Динамика строительства в Санкт-Петербурге 2008 — 2017 гг..


Юридическая компания «Дювернуа Лигал» представила обзор поправок в Законодательство, которые по мнению экспертов, сильнее всего отразятся на развитии градостроительной отрасли Санкт-Петербурга и России в целом.

Среди поправок в 214-ФЗ, которые будут отрицательно влиять на экономику проектов и, как следствие, на развитие жилищного строительства в Санкт-Петербурге после 01.07.2018 г. эксперты выделяют:

  • Дополнительные требования к застройщику: опыт не менее 3-х лет — участие в проектах строительства многоквартирных домов не менее 10 тыс. кв.м.
  • 1 застройщик — 1 разрешение на строительство.
  • Наличие у застройщика собственных средств в размере 10% от стоимости строительства дома, размещённые в уполномоченном банке.
  • Обязательные взносы в компенсационный фонд до начала привлечения дольщиков.
  • В уполномоченном банке должны быть открыты счета всех участников проекта — застройщика, заказчика, генподрядчика.
  • У застройщика не должно быть обязательств перед третьими лицами, в том числе перед компаниями, входящими в одну группу, по кредитам, займам и т.д. Застройщик не может выпускать ценные бумаги, за исключением акций. Единственным кредитором может быть только банк.
  • Использование денежных средств дольщиков только на строительство дома. Исключена возможность финансировать из этих средств ранее понесённые застройщиком затраты на приобретение з/у, проектирование и т.д.

Прогнозируемые последствия поправок в 214-ФЗ:

  • строить либо за счёт собственных средств застройщика, либо за счёт банковских кредитов
  • удорожание проектов, рост цен, сужение рынка
  • банковский контроль над отраслью
  • уход с рынка небольших компаний
  • постепенный отказ от схемы долевого строительства

Ряд положений новых ПЗЗ и ПП № 812-7 о зонах охраны объектов культурного наследия также окажут существенное влияние на девелоперов и архитекторов. Так, например, последние изменения ПЗЗ ведут к ограничению застройки по высотности (в основном до 40 м) и по плотности (уменьшение коэффициента с застройки по жилью до 2 и выделение на застраиваемых территориях земельных участков под строительство объектов социальной инфраструктуры). Как следствие для застройщиков — уменьшение ТЭП-ов, ухудшение экономики проектов.

Кроме того, изменены нормативы по обеспеченности машиноместами, местами в дошкольных и в общеобразовательных учреждениях. Введены ограничения, подпадающие под закон № 820-7 (о зонах охраны объектов культурного наследия), в том числе полный запрет на строительство в зонах охраняемого ландшафта; установлен размер защитных зонн (50-100 м) вокруг объектов культурного наследия, где также нельзя ничего строить. Как следствие для застройщиков — значительное ограничение нового строительства в центральной части города.

В целом эксперты прогнозируют увеличение бюрократии согласований, удорожание проектов, как за счёт уменьшения продаваемых площадей, так и за счёт обязательств по строительству объектов социальной инфраструктуры, снижение интенсивности реновации центра города.

Несмотря на ужесточение регулирования строительной отрасли, участники дискуссии сошлись во мнении, что потенциал у рынка недвижимости большой, работать в новых условиях будет сложнее, но рынок недвижимости пережил не один кризис, компании научились адаптироваться к постоянно меняющимся правилам игры, в которой чаще всего побеждают смелые и креативные. Однако участники всё же надеются, что перед принятием поправок в 214-ФЗ всё же удастся внести в них важные для отрасли коррективы, которые не позволят рынку монополизироваться, тем самым ставя под угрозу качество проектов и комфорт городской среды.

Фотоальбом мероприятия на FaceBook