BestBreakfast 55 «Новые форматы и идеи в недвижимости. Живи. Работай. Учись»

01 февраля, 2021 17:09


Кризис 2020 года убедил многих профессионалов в том, что на рынке недвижимости продаются не столько квадратные метры, сколько идеи. Концепции решают всё. Если хорошие концепции образуют общую экосистему, стоимость отдельных проектов внутри неё повышается, а ликвидность растёт. Даже несмотря на кризис.

Почему в 2020 году «выстрелили» форматы, которые долго считались нишевыми, избыточными, а то и вовсе не соответствующими российским традициям и менталитету? Как они будут развиваться дальше и что привнесут в экономику и среду российских мегаполисов? Как увеличить капитализацию недвижимости с помощью умно организованной коммерции, спорта, образования? Всё это предприниматели обсудили на закрытом деловом завтраке BestBreakfast, организованном ГК «БестЪ».

Организаторы завтрака ГК «БестЪ», УК «МТЛ» и юридическая фирма «Дювернуа Лигал». Постоянный партнёр компания «СтройЭксперт», официальные партнёры: REDLINE, «Гласскон», «ФМ Сервис», официальный телеком-партнёр «Авантел», партнёры «ДомОдет» и компания «Деликатный переезд». PR-партнёр — коммуникационное агентство «Репутация». Генеральный радио партнёр BusinessFM Санкт-Петербург. Генеральный интернет-партнёр — Arendator.ru. Информационную поддержку мероприятия осуществляли редакция «Недвижимость и строительство Петербурга», Urban Awards, Russian-Finnish Coworking Network, Санкт-Петербургского Фонда развития бизнеса и проект Startup Connect (финансируется из средств Европейского союза, Российской Федерации и Финляндской Республики в рамках Программы Приграничного сотрудничества «Россия — Юго-Восточная Финляндия»).

Год пандемии принёс петербургскому девелопменту несколько открытий, главным из которых оказались коворкинги. Проекты, выведенные на рынок перед самым локдауном, не только не провалились — к концу года в системных, профессионально управляемых сетевых коворкингах Петербурга не осталось свободных офисов.

В презентации Николая Антонова, партнёра и руководителя компании «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ») были приведены данные исследования Optimaze Workplace Review, которое проводится с 2014 года по всем видам офисных пространств в 17 странах мира. Данные наглядно показывают, что ещё до пандемии компании использовали свои рабочие пространства не очень рационально. Массовый переход на удалённую работу сотрудников заставил руководителей увидеть проблему: на организацию рабочих мест тратятся явно избыточные средства.


Новый кризис не слишком увеличил вакансию в бизнес-центрах Москвы и Петербурга (в основном, благодаря долгосрочным договорам аренды), но заметно повысил интерес компаний к альтернативным способам размещения персонала.


Рынок коворкингов растёт пятый год подряд, но происходит это довольно стихийно. Тестируются разные модели, успешным открытиям сопутствуют закрытия, стандарты работы всё ещё формируются, а в оценке объёма и других параметров этого рынка у аналитиков существуют значительные расхождения. При этом очевидно, что в Петербурге не хватает рабочих мест в качественных сетевых проектах.

Николай Антонов, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ»):

«В Петербурге в этом году состоялись первые крупные сделки по аренде мест в коворкингах корпорациями. Мы к этому готовились. И сейчас, благодаря трём крупным корпоративным резидентам, наш проект AVENUE-PAGE площадью 5000 кв.м полностью сдан. Однако у нас не хватило мест, чтобы удовлетворить весь существующий спрос на размещение в гибких офисах. Существует суммарный запрос от компаний ещё на 400 рабочих мест. В ближайшей перспективе он может оказаться ещё выше».


Сетевых игроков на петербургском рынке ковркингов пока только два — Page и «Практик», однако в 2020 году на рынок вышли Corner, Buffer, Clockwork Time, претендующие на то, чтобы стать сетевыми брендами. Тем не менее конкуренция в этом сегменте низкая.

Основные тренды в создании рабочих пространств помог сформулировать партнёр делового завтрака — проект Startup Connect.


Максим Баланёв, исполнительный директор Санкт-Петербургский Фонд развития бизнеса:

«Глобальным трендом сегодня является фокус коворкинговых и общественных пространств на использование принципов устойчивого развития и внедрение подходов Zero Waste. Также наблюдаются сильные тенденции к глобализации, масштабированию и укрупнению существующих игроков, созданию сетевых форматов и собственных экосистем. В связи с тем, что рынок коворкинговых пространств вступает в более зрелую фазу своего развития, возникает потребность в интеграции существующих сетей, а также унифицированных систем бронирования и использования пространств, где потребитель по одному абонементу имеет доступ к ряду сетей с множеством локаций в разных регионах страны или даже мира. Поддержку в этом направлении коворкинговым пространствам Санкт-Петербурга может оказать Russian-Finnish Coworking Network, основанная в рамках проекта Startup Connect (финансируется из средств Европейского союза, Российской Федерации и Финляндской Республики в рамках Программы Приграничного сотрудничества „Россия — Юго-Восточная Финляндия“ 2014-2020)».

Со своей стороны, ГК «БестЪ» собрала и проанализировала «промежуточные» модели офисных пространств и новые форматы коворкингов.



Сильнее всего кризис ударил по торговым центрам. И хотя новых ТЦ в этом году вводилось очень мало, следующий год для этого сегмента коммерческой недвижимости также простым не будет. Вместе с переносом ряда проектов на 2021 год рынок ждёт дельнейшее падение трафика, увеличение доли e-commerce и постепенный отказ ритейлеров от аренды магазинов в ТЦ с устаревшей концепцией.


Станислав Ступников, руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:

«На рынке есть инвесторы, готовые покупать земельные участки под интересные проекты торговых и культурно-досуговых центров, микрорайонных торговых центров формата „у дома“. Многие девелоперы уже понимают, что мир меняется и надо закладывать в такие проекты новые идеи, но решимости хватает не у всех. Вдохновляющие примеры уже реализованных современных проектов очень нужны, потому что заставляют двигаться в ногу со временем.

Для нас таким опытом стал брокеридж культурно-досугового центра „Грин Парк“ в микрорайоне Славянка, который удалось заполнить на 100%, несмотря на трудный год. К проекту подошли как общественному пространству, отдали часть территории под парковую зону, сделали архитектурный ландшафтный дизайн, частично распространив его внутрь здания, внедрили элементы современного искусства. Территория пользуется даже большим спросом, чем мы ожидали. Важная составляющая проекта — инфраструктура для детей разного возраста, разнообразные возможности от образования и спорта до развлечений.

В остальном это классический микрорайонный торговый центр формата „у дома“: товары повседневного спроса и услуг на первом этаже, на втором — более профильные товары и услуги, кинотеатр, фитнес с бассейном. Такое соотношение обеспечило хорошую синергию функций и арендаторы довольны своими оборотами».

По словам

Дмитрия Зубкова, директора комплекса ТЦ «Галерея»

в отличие от Москвы торговые центры Петербурга по прежнему находятся под короновирусными ограничениями. «Нужно трансформировать восприятие власти Петербурга. Если короновирусные ограничения будут работать в длительном периоде, будет происходить дальнейшее вымирание малого и среднего бизнеса (говоря об арендаторах ТЦ), есть риск, что торговые центры, в которых доля таких арендаторов высока, попадут под волну банкротств. Говоря о трендах и трансформации, глобально ничего не поменяется. Период короновируса показал, что fashion-индустрия не уходит глобально в онлайн. Работает в связке — офлайн и онлайн. Будет фокус на направлениях развлечений, прежде всего ресторанной отрасли, которая восстановится после снятия ограничений. Какие-то новые направления мы видим в краткосрочной перспективе, например, центры вакцинации, из долгосрочных — МФЦ в торговых центрах, с точки зрения работы с посетителями — более глубокий анализ big data».


Особое внимание на завтраке было уделено контейнерным проектам как современному быстрому и практичному способу разместить торговлю в пространстве, изначально для этого не приспособленном — внутри квартала, во дворе, на пустыре. Ещё одним форматом года стал dark store — магазин без покупателей, в котором собирают профессиональные комплектовщики онлайн-заказы. Формат впервые появился в Лондоне в нулевых, активно развивается в странах Евросоюза. В России пионером стала сеть «Перекрёсток». Но пандемия привлекла внимание к формату и других игроков. Например, «Яндекс.Лавка» открыла dark store в Нижнем Новгороде.

Сервисные апартаменты неожиданно проявили высокую устойчивость к кризису. После небольшой приостановки в середине 2020 года этот сегмент рынка в Петербурге продолжил своё развитие. Сейчас в городе 16 действующих сервисных апартаментов и апарт-отелей и 19 апарт-отелей строится. И судя по заявленным проектам, через три года количество апартаментов сравняется с гостиничным фондом.

Впрочем, на мировом рынке этот сегмент тоже хорошо растёт +24% за 2018-2019 годы — до 1,2 млн апартаментов перед пандемией.

Московский рынок сервисных апартаментов отстаёт от петербургского более чем в 9 раз, но всё же столичные девелоперы наконец распробовали этот продукт: в стройке находится 18 апарт-отелей и к 2023 году число апартаментов вырастет с низкой базы в 4 раза.


Что касается трендов, то главные из них ГК «БестЪ» определила так:

— крупные апарт-отели строятся и запускаются в нетуристических локациях;

— крупные проекты становятся мультиформатными;

— инфраструктура апарт-отелей становится разнообразнее и креативнее;

— растёт число профессиональных операторов;

— гостиницы проигрывают конкуренцию апарт-отелям в условиях пандемии;

— заявленные ставки доходности корректируются до разумных 9-11% годовых;

— Петербург остаётся драйвером российского рынка апартаментов.

Организаторы делового завтрака напомнили коллегам о существовании в мире недвижимости форматов, которые в сегодняшней России воспринимаются как экзотические, но уже завтра вполне могут «выстрелить». Многие из них основаны на принципах sharing-экономики, например, коливинги, кохаузинги. В гостиничном сегменте интересны глэмпинги (палаточный отдых в условиях дикой природы, однако с удобствами на уровне пятизвёздочного отеля), в жилом — хаусботы, или дома на воде.

Но гораздо более практической задачей сегодняшнего дня команда «БестЪ» считает развитие частных образовательных проектов — как в деловых кварталах, так и в спальных микрорайонах-новостройках. На опыте Москвы несколько лет назад было доказано, что хорошая школа улучшает не только репутацию района, но и капитализацию жилья. Стоимость столичных квартир оказывается на 4,7-6% выше среднерыночной, если рядом находится школа с высоким средним баллом ЕГЭ. По всей видимости, в других городах дело обстоит похожим образом, так что есть смысл научиться строить современные детские сады и школы — драйверы для развития районов: функциональные, заметные на местности, способные служить магнитом для детей и взрослых. И открывать их самостоятельно или по франшизе.

Многим девелоперам предстоит переосмыслить образовательную составляющую в проектах более глубоко, посмотрев на неё глазами покупателей и арендаторов.


В целом команда «БестЪ» считает, что будущее — за городскими экосистемами, внутри которых разные проекты с качественными концепциями работают друг на друга, расширяя количество возможностей для арендаторов и повышая тем самым свою стоимость.

ГК «БестЪ» руководствуется этим принципом в своём проекте АВЕНЮ, наполняя его апартаментами, рабочими пространствами, торговлей, ресторанами и событиями. Председатель совета директоров группы, Андрей Лушников любит цитировать известного хоккеиста Уэйна Гретцки, говоря, что в бизнесе, как в хоккее — надо бежать не туда, где шайба сейчас, а туда, где она будет через секунду.

Однако постоянный участник Bestbreakfast

Дмитрий Иванов, доктор социологических наук, профессор СПбГУ

имеет другое мнение на этот счёт:

«Традиционный (средневековый) город был пространством мест, т.е. локализованных многофункциональных зон. Люди жили, работали и учились, практически не покидая свой квартал. Индустриальный город развивался на основе разделения пространств: деловой и административный центр, пояс промышленных предприятий, спальные районы. Домашнее, рабочее, учебное и досуговое пространства разделились. Между ними образовались интенсивные потоки людей, вещей, сообщений, электричества и воды. Ориентироваться в таком городе приходится по сетям коммуникаций.

Во время пандемии люди оказались в условиях города мест. Появился тренд на рост открытых публичных пространств, которые позволяют развлекаться, есть и учиться на свежем воздухе.

Будут ли города развиваться по модели, когда мастерская, школа, детский сад, домашний зоопарк и ресторан собраны в одном пространстве? „Яндекс. Статистика“ показывает, что апартаментами и коворкингами интересуются тысячи, классическими квартирами и офисами —миллионы. Сейчас, по опросу Всероссийского центра изучения общественного мнения, 64% россиян живут в отдельных квартирах. Но больше половины идеальным жильём считают отдельный дом, коттедж, хотя бы таунхаус. При этом они хотят жить в тихом зелёном районе, но так, чтобы транспорт был под рукой — то есть в городе потоков. Места для досуга, работы и учёбы могут быть далеко, близость к ним не так критична. Посмотрим, как поведут себя миллениалы и поколение Z».

Со-модератор завтрака, президент группы компаний NAI Becar Александр Шарапов считает, что при изучении соцопросов девелоперам стоит обращать внимание на выборку и не терять связи с реальностью. Большинство людей любит консервативные форматы недвижимости, но важно, чего хотят молодые и активные. Технологическая революция меняет мир сильнее, чем пандемия. Представители IT-сферы постепенно становятся богаче банкиров и промышленников и приносят в мир свои ценности.

«На Манхэттене — а это мировая столица — за последние 10 лет площадь БЦ сократилась на 1 млн кв.м. Они трансформированы в отели и апартаменты. Также офисные проекты стали переносить в жилые кварталы, а в деловых районах БЦ всё больше переделывают в отели и апартаменты. И по вечерам эти кварталы перестали „умирать“. Молодёжь стремится жить в центрах мегаполисов. Логично, что это толкает цены на аренду вверх. Дороговизна аренды приводит к сокращению площадей — девелоперы строят лоты всё меньше и меньше. В Лондоне появляются апарты без окон. В Дубае некогда роскошные резиденции делят на множество небольших, но удобных для деловых людей комнат».

Антон Декстер, исполнительный директор ГК RAUM:

«Сегодня в коворкинги садятся те компании, которые долго инвестировали в инструменты труда своих сотрудников — в облачные технологии, в безопасность удаленного доступа — и теперь могут „отвязать“ их от рабочего места, обеспечив комфортную работу и безопасность. В них айпад, айфон и ноутбуки успешно заменили полочки с документами и переговорки. Произошла эволюция инструментов труда и соответственно изменились требования к помещениям. Я бы предложил ориентироваться на известную истину: „Если хочешь узнать, что будет массово востребовано в будущем, посмотри на то, что сейчас доступно только богатым“. В коворкингах за небольшие деньги можно сегодня получить то, что раньше могли себе позволить в своих офисах Google, Twitter, Facebook. Компании, которые не могут обеспечить информационную безопасность своих подразделений при работе сотрудников на удаленке, останутся в обычных бизнес-центрах. Сразу после пандемии люди вернутся в классические офисы. Однако трансформация будет продолжаться — с развитием роботизации и информационных технологий».

Георгий Рыков, генеральный директор «Бест. Коммерческая недвижимость»:

«Креативная часть людей всегда создаёт тренды, которых в сознании большинства ещё не существует. При этом сами они далеко на всегда следуют своим идеям. Строительством коливингов часто занимаются предприниматели, у которых собственное желание жить в общежитии стремится к нулю».

Игорь Гущев, старший партнёр юридической фирмы «Дювернуа Лигал»,

считает, что участникам рынка не стоит забывать, что 2021-й — это год выборов.

«Мы можем увидеть ряд интересных законодательных инициатив. Одна из них родилась перед Новым годом — о моратории на выселение арендаторов, которые не вносят арендные платежи. Возможно, власти предпримут и другие попытки переложить проблемы на владельцев недвижимости».

Однако сейчас петербургских застройщиков больше волнует вопрос, приравняют ли апартаменты к обычному жилью.

Андрей Лушников, председатель совета директоров ГК «БестЪ»:

«Я нахожусь сейчас в Дубаи. Город замечателен тем, что у него нет никакой истории. Здесь строится и приживается только то, что действительно пользуется спросом, включая апартаменты. Считаю, что вытеснять апартаменты с российского рынка — огромная законодательная глупость. Это приведёт к коллапсу туристического рынка, который сейчас развивается через апартаменты. Мир меняется, люди хотят жить в новых сообществах, и апартаменты прекрасно это позволяют. Есть много людей, которым (как и мне) не нужна социальная инфраструктура в виде поликлиники, детских садов и пр. Нам важны мобильность и сервис. Апартаменты совершенно не мешают развиваться ни жилью, ни классическим гостиницам. Здесь, в Дубаи, мы видим, что все эти форматы прекрасно совмещаются в одной «башне».

Александр Погодин, генеральный директор федеральной сети апарт-отелей Yes,

видит значение апартаментов ещё и в том, что они являются компактным инвестиционным продуктом, который имеет низкий порог входа и доступен мелким инвесторам. В российской экономике таких инструментов не так уж много.

Запросы нового поколения покупателей и арендаторов недвижимости стараются учесть не только девелоперы, но и дизайнеры интерьеров, поставщики мебели, техники, услуг связи, услуг по эксплуатации и клинингу объектов. За изменениями, впрочем, успевают не все.

Юсуп Магомедов, основатель компании «Домодет»:

«Уже третий год мы пытаемся продвинуть идею продавать недвижимость с готовым пакетом мебели и домашней техники и просто включать этот пакет в общую стоимость объекта. В этом случае она просто войдёт в общую сумму ипотечного кредита. Продажа полностью меблированной и оборудованной квартиры или апартамента — обычная практика в разных странах мира. Однако большинство застройщиков не готово идти туда, где шайбы пока нет».

Константин Бажулин, генеральный директор компании «ФМ Сервис»:

«Самыми подготовленными к новым реалиям, на мой взгляд, оказались коворкинги и логистические комплексы. Карантин создал высокий спрос на интернет-продажи, чем обеспечил владельцам складских объектов максимальную заполняемость, ускорил цифровизацию традиционного офисного рынка, а также породил спрос на сервисных операторов по управлению гибкими офисами для крупных корпоративных клиентов. Мы пополнили свой портфель новыми клиентами из числа владельцев и операторов складских комплексов и коворкингов. Также мы вошли в реестр поставщиков facility-операторов „Белый ФМ“. К нему прибегают клиенты, которым важно, чтобы поставщик услуг был надёжен и соответствовал всем требованиям налогового законодательства».

С точки зрения

Полины Погодиной, генерального директора компании REDLINE,

растёт качество запросов на проектирование апарт-отелей и гостиниц. Конкуренция делает своё дело и сегодня застройщики предпочитают отдавать весь объём проектирования в одни руки, не разделяя объём работы на нескольких подрядчиков.

«Ещё пять лет назад заказчик искал в нашем лице разработчиков эскизной концепции. Стадия рабочей документации, проектирование внутренних сетей нередко передавались другим подрядчикам, оснащение и поставка третьим. Сейчас застройщику важно понимать, каким будет итоговый продукт, его стоимость и сроки, что положительно влияет на качество готового проекта».

Юрий Можейко, коммерческий директор компании «Гласскон»:

Спрос на перегородки и проектные решения из стекла и металла снижается в классических бизнес-центрах и торговых комплексах, но растёт в апартаментах и коворкингах, а также в сегменте элитной недвижимости, где они используются для зонирования пространства в местах общего пользования. В ответ на требования рынка мы разработали унифицированную систему комплектации офисного пространства, которая включает в себя конструкции перегородок и стойки ресепшн, выполненные с учётом разных стилей в интерьере. Сейчас мы дорабатываем это предложение и тестируем его на потенциальных клиентах. Наборы конструкций, выполненных в разном дизайне, — практичное решение, если надо обеспечить быстрый заезд арендатора в новый офис«.

Виктор Филиппов, директор филиала компании «Авантел» в Санкт-Петербурге:

«Прежде всего, арендатор офисной недвижимости стал другим — теперь он начинает обдумывать объём, качество и стоимость связи задолго до того, как подпишет договор и займёт конкретное помещение. Собственники бизнес-центров класса В, кажется, держат в голове список арендаторов, которые вот-вот съедут. И они не знают, чем заполнять свои площади. А поскольку изношенность у многих объектов существенная, то владельцы всё чаще задаются вопросом, что со своим активом делать: ремонтировать и повышать уровень комфорта или переформатировать».

Организаторы Bestbreakfast также благодарят за участие в дискуссии Михаила Мамошина (Архитектурная Мастерская Мамошина); Константина Сторожева (компания VALO);Сергея Сафонова (компания «ПСК»); Сергея Ногая (Salut), Андрея Бриля и Сергея Литвиненко (Корин-Холдинг, Екатеринбург), Александра Басалыгина (BS Art Development Group), Владимира Дорофеева (сеть коворкингов «Практик»); Ксению Мещерякову (сеть смарт-офисов SOK); Светлану Рахманину («Школа Бенуа»); Андрея Назарова (ИТМО) и других экспертов в области недвижимости .

Вели дискуссию партнёр и генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» Николай Антонов, президент группы NAI Becar Александр Шарапов и Маргарита Смышляева, Arendator.ru и UrbanAwards.

Презентации