Деловой завтрак BestBreakfast по новым форматам коммерческой недвижимости «Апарт-отели, коворкинги&CO - новая классика».

04 февраля, 2019 14:07

 

Очередной, уже 46-й в своей истории BestBreakfast ГК «БестЪ» провела в ресторане PROVIANT 30 января, собрав инвесторов в коммерческую недвижимость, управляющих бизнес-центрами, апарт-отелями, основателей и операторов коворкингов, спортивных объектов и пансионатов для пожилых.

Партнёрами делового завтрака по традиции стали юридическая фирма «Дювернуа Лигал», «СтройЭксперт» и портал Arendator.ru, генеральный партнёр по инновациям агентство «ИКИГАЙ», при поддержке студии дизайна Designic, компании Alcopa Project и «Ладный дом», официальный деловой партнёр «РБК Петербург».

Утреннюю встречу модерировали Николай Антонов, партнёр и генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» и Анна Саркисьянц, основатель и руководитель студии Designic.

«Новые форматы — это вызов для нас, привыкших работать с классическими видами коммерческой недвижимости, — подчеркнул во вступительном слове Николай Антонов. — Они отражают новый жизненный сценарий: совместно пользоваться материальными активами, не связывая себя частной собственностью».

Главной новостью дня стало предстоящее открытие ГК «БестЪ» своего первого коворкинга PAGE. Интерьеры (и атмосфера) коворкинга заданы студией Designic.

«Нашему поколению идеи совместного пользования иногда навевают воспоминания о военном коммунизме, — отметил по этому поводу Георгий Рыков, генеральный директор компании „БестЪ. Коммерческая недвижимость“. — Но я оптимистичен и считаю, что недвижимость должна быть разной. В том числе — для людей, которые меняют свою жизнь, входят в новые для себя проекты, хотят общаться с такими же подвижными и креативными людьми, впитывать новые идеи. Мы решили сделать интересное здание с красивым общественным пространством и пригласить туда творческих предпринимателей. Коворкинг — не только для молодёжи. Он для всех, кто хочет оставаться модным и современным».

«Свободное место, в котором можно и уединиться для работы, и пообщаться — это здорово, — считает Дмитрий Налбандян, руководитель IT агентства „Икигай“. — Возможно, это подходит не всем. Но для тех, кто занимается IT или торгует на бирже, ничего лучше коворкинга не придумать. Городские апартаменты с хорошей транспортной доступностью хороши для инвестиций, загородные — для тех, кто хотел бы уехать из городского муравейника. Я как потребитель считаю перспективными оба формата».

Тренды и перспективы трёх самых активных сегментов на рынке коммерческой недвижимости обозначила директор по развитию группы «БестЪ» Елена Ширшова. По оценке Российской ассоциации электронных коммуникаций (РАЭК) и «ТИАР-Центр», объём экономики совместного пользования в России в 2018 году достиг 511 млрд рублей. Правда, львиная доля этой суммы — 370 млрд рублей или 72% — приходится на сделки купли-продажи между физическими лицами (С2С-продажи). Но всё же в России научились зарабатывать на онлайн-биржах фрилансеров (98 млрд рублей за год); на каршеринге (213 млрд рублей), совместной краткосрочной аренде жилья (9,8 млрд рублей) и аренде рабочих мест (5,7 млрд рублей).

Пространства для жизни

На волне роста sharing-экономики рынок апартаментов в Петербурге пережил взрывной рост спроса. Это касается и продаж, и аренды. В апарт-отели перетекают арендаторы жилья из частного сектора и клиенты классических сетевых отелей уровня три-четыре звезды. Благодаря возможности гибко сочетать долгосрочное и краткосрочное проживание, качественные сервисные апарт-отели даже в низкий сезон заполняются на 80-85%, а в дни Чемпионата мира были загружены на 90% и более.

Число сделок купли-продажи с апартаментами в 2018 году выросло вдвое. Девелоперы ответили таким же взрывным ростом предложения.

Ожидаемая динамика роста номерного фонда апарт-отелей в Петербурге

Совокупный номерной фонд в действующих сервисных апарт-отелях составляет 3 625 апартаментов. В 2019 году, по подсчётам ГК «БестЪ», на рынок выйдет 4475 апартаментов (с учётом первой очереди VALO, апарт-отеля LIKE, только что состоявшегося ввода «Круиз-Апарт» и перенесённого ввода последних корпусов Salut!). В 2020 году прирост номерного фонда составит 5245 номеров. К началу 2020 года подойдёт к отметке 13 300-13 500 юнитов.

Практика показывает, что 20-25% апартаментов собственники используют для собственного проживания. Тем не менее через два года сервисные апартаменты на равных будут конкурировать с трёх- и четырёхзвёздочными отелями, тем более, что классический гостиничный сегмент большого прироста номеров не обещает.

 

Управляющим апарт-отелями придётся освоить работу по гостиничным стандартам, а собственникам номеров скорректировать ожидания по доходности до реалистичных 8-10% годовых.

Главный вопрос состоит в том, будут ли власти Петербурга искусственно сдерживать рост нового сегмента недвижимости. Толику оптимизма внесла Ольга Батура, руководитель практики недвижимости и ГЧП компании «Дювернуа Лигал». «Правовых механизмов для запрета апарт-отелей сегодня нет, — сообщила присутствующим эксперт. — Как нет и проектов новых нормативных актов, которые подкрепляли бы позицию Смольного. Единственная возможность — внести изменения в ПЗЗ. Сделать это ретроспективно довольно сложно, учитывая количество обязательных процедур, включая общественные слушания. Кроме того, большинство проектов апарт-отелей реализуется по закону о долевом участии в строительстве».

Участники завтрака обсудили динамику цен на апартаменты в 2019 году, стоит ли покупать сейчас или ждать, сколько и каких коммерческих и общественных пространств нужно апарт-отелю, чтобы отстроиться от конкурентов, но не потерять экономику.

Пространства для работы

Несмотря на существенные расхождения в оценках предложения коворкингов (в Москве их количество оценивается в 104–115, а совокупная площадь в 110 000-140 000 кв. м, в Петербурге на 45-49 коворкингов приходится 15-18 000 кв. м площадей), в обеих столицах этот рынок за год вырос приблизительно на 35-40%. Однако на 10 000 человек в Петербурге приходится в три раза меньше рабочих мест (6,2) в коворкингах, чем в Москве (20). Новому формату есть куда развиваться — в Северной столице на фрилансе или удалённо работают около четверти трудоспособных горожан. Для сравнения в Лондоне на то же количество жителей приходится 63-64 рабочих места в пространствах для совместной работы.

Однако в 2018 году появился спрос на гибкие пространства и со стороны компаний. После выхода на московский рынок мирового оператора WeWork можно ожидать появления международных сетей и в Петербурге. В то же время девелоперы и собственники всё активнее добавляют коворкинги в качестве модной «вишенки» в свои апарт-отели, бизнес-центры и торгово-развлекательные комплексы.

Дарья Васильева, кандидат социологических наук кафедры социологии СПбГУ, напомнила участникам завтрака, что принцип коворкинга возник из лондонского обычая работать и проводить деловые встречи в кофейнях, возникшего ещё в XVII веке. Вспомнить об этой традиции в веке XXI заставила возросшая социальная и трудовая мобильность, развитие информационных технологий, новые формы деловой активности, возникновение нового стиля жизни со стёртыми границами между работой и отдыхом. Возник спрос на «третьи места» с текучим пространством, доступным для разной публики и разных видов деятельности, с творческой атмосферой, завсегдатаями и «свежими» людьми, возможностью находить новые деловые контакты.

«Жизнеспособность коворкинга — в том, что он предлагает целый комплекс ресурсов для работы одновременно в нескольких проектах, запуска и раскрутки собственного стартапа, проведения досуга. Идёт глобальный процесс поиска архитектурных, дизайнерский и технологических решений для преобразования помещений в коворкинги, в том числе с помощью технологий дополненной реальности», — заключила эксперт.

В ходе дискуссии обсуждалось сотрудничество девелоперов с сетевыми операторами коворкингов, целесообразность открытия коворкингов в спальных районах, оптимальное соседство (вуз, парк, туристический район, деловая или промышленная зона) и экономика таких проектов. Участников интересовало также, где находят резидентов для таких пространств, как часто они меняются, возможно ли соседство компаний и фрилансеров в одном пространстве, нужны ли в коворкингах лекции, кинопросмотры, мастер-классы или они мешают работе.

«Смысл коворкинга в том, чтобы не замыкаться в маленьком офисе, — считает Андрей Лушников, председатель совета директоров ГК „БестЪ“. — Человек арендует совсем немного пространства, при этом у него остаётся возможность видеть других людей и черпать от них новые идеи. Владея малым, он получает многое. В европейских столицах открываются коворкинги площадью 3 000 — 5 000 кв. м, новые площадки появляются с огромной скоростью. Коворкинг не отменяет и не вытесняет старые форматы офисной недвижимости, но оставляет место разнообразию и креативу».

Недвижимость для пожилых

Объём рынка коммерческих услуг по уходу за пожилыми людьми превысил в 2018 году в Петербурге 2 млрд рублей. Количество частных стационаров для пожилых людей всего за два года увеличилось со 100 до 127. Число номеров выросло на 28-29%. Число операторов частных стационаров и домов для престарелых за два года выросло с 64 до 73. Этот рынок постепенно выходит из серой зоны, примерно каждый пятый частный пансионат входит в официальный реестр поставщиков государственных услуг. В прошлом году бюджеты Петербурга и Ленобласти оплатили пребывание в них пожилых людей на сумму 1,131 млрд рублей. Рынок растёт на 12-14% в год, однако страдает некоторым однообразием форматов. Мировая практика не ограничивается созданием стационаров, она предполагает также строительство доходных домов для независимого проживания пенсионеров и мультиформатных центров, где сочетаются разные формы проживания и ухода за пожилыми.

В центре внимания оказались вопросы о рисках, которые мешают инвесторам и девелоперам вкладываться в проекты, ориентированные на пенсионеров, и экономика таких проектов.

Опрос, проведённый во время завтрака, показал: 75% участников дискуссии готовы к жизни в стиле «ко» — к совместному использованию жилья, рабочего пространства или автомобиля.

В дискуссии приняли участие Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор»; Евгений Пеньковский, Председатель совета директоров холдинга «Эврика Групп»; Артём Кардаш, управляющий партнёр Miles & Yards («Порт «Севкабель»); Владимир Дорофеев, исполнительный директор сети коворкингов «Практик»; Денис Мотуз, генеральный директор компании «Стройэксперт»; Дмитрий Синочкин, шеф-редактор «Недвижимость и строительство Петербурга»; Сергей Ногай, руководитель проекта Salut!; Сторожев Константин, генеральный директор VALO Сервис; Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands; Ольга Смирнова, операционный директор Plaza Lotus Group; Игорь Петров, соучредитель E3 group; Александр Басалыгин, соучредитель BS Group, Вера Загребина, основатель сеть коворкингов «Офис мам»; Елизавета Уросова, директор бизнес-инкубатор «Ингрия»; Эдуард Латыпов, президент Клуба болельщиков сборной России RUSSIA UNITES; Вадим Бараусов, руководитель «Проект 60+»; Сергей Захаров, директор по развитию сети пансионатов «Забота и опека»; Алексей Маврин, основатель, председатель совета директоров сеть пансионатов «Опека».

Презентация