BestBreakfast 21. «Редевелопмент промышленных территорий»

Проблемы и перспективы развития промышленных территорий и их резидентов, а также возможности для девелоперов, заинтересованных в строительстве на освобождающихся территориях обсудили участники делового завтрака Bestbreakfast «Редевелопмент промышленных территорий», организованного компаниями «БестЪ» и «Duvernoix Legal» 15 апреля в Санкт-Петербурге.

Генеральным партнёром мероприятия выступила ГК «Геоизол», официальный партнёр делового завтрака Helicopter, партнёры: «Ирбис» и «МКД».

Модераторами дискуссии выступили Алексей Шаскольский, заместитель руководителя Департамента оценки ООО «Институт проблем предпринимательства» и Марина Зверева, заместитель генерального директора и Директор по управлению имуществом УК «ЛОМО».

Согласно обзору, подготовленному компанией «БестЪ. Коммерческая недвижимость», на конец 2014 г. общая площадь промышленных и коммунально складских зон в Санкт-Петербурге составляет 18,7 тыс. га, что составляет 13,5% от всей городской территории.

По словам Аллы Сидоренко, руководителя направления индустриальной недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость», за последние 10 лет площадь промышленных территорий сократилась примерно на 9%. «В основном это произошло за счёт интенсивных процессов редевелопмента территорий промышленных предприятий. За этот период полностью прекратили свою деятельность, такие в своё время знаковые для Санкт-Петербурга предприятия как Красный Теругольник, Россия, Красное знамя и другие, на которых в советские времена трудились десятки тысяч Ленинградцев».

За минувшие 10 — 15 лет полному редевелопменту подвергнуто в центральной части города и районах к нему прилегающих более 50 крупных промышленных площадок общей площадью более 250 га. На территориях более 220 предприятий идёт процесс так называемого частичного редевелопмента, где бывшие производственные здания через реконструкцию приспосабливаются под функции общественно-делового и использования.

Главным образом, реновируемые промышленные территории приспосабливаются под реализацию проектов общественно-деловой застройки. Это прежде всего офисные и многофунциональные деловые центры. Доля подобных площадей составляет более 60% от всего объёма построенной недвижимости на территориях подвергнутых редевелопменту.

Также известно, что исходя их пунктов Генерального плана до 2025 г. на территории СПб урезанию общей площади территорий, занимаемых объектами производственного назначения, а также объектами инженерной инфраструктуры и железнодорожного транспорта подлежит 3,5 — 4 тыс. га, в том числе 2 — 2,5 тыс. га за счёт перебазирования промышленных предприятий из центра Санкт-Петербурга.

Среди наиболее перспективных территорий для потенциального редвевелопмента в городе эксперты называют: набережные правого берега в границах Калиниского и Невского районов Территории прилегающие к пр. Обуховской обороны; территории прилегающие к Обводному каналу; «Измайловскую перспективу» (между Митрифаньевским шоссе и Московским пр), а также северо-восточную часть Васильевского острова.

Одной из главных проблем, которая препятствует процессу редевелопмента промышленных земель в городе, участники дискуссии называли противодействие городских властей переводу промышленных территорий в другое назначение. Из почти 200 обращений от промышленных предприятий в Комиссию по внесению изменений в Генеральный план о переводе в общественно-деловую или жилую застройку, более 90% были либо отклонены, либо отложены для дальнейшего рассмотрения, а это порядка 550 тыс. потенциальных для редевелопмента территорий.

Эксперты также отметили трудности, возникающие при продаже бывших промышленных территорий. В частности вопросы с бункерами, которые трудно перевести в другую категорию недвижимости, либо убежища давно уже нет, но оно значится в реестре. Коммуникации на территории также могут принадлежать разным собственникам. Тормозят развитие процесса реновации таких земель также общее состояние экономики и снижение инвестиционной активности, проблемы транспортной и социальной инфраструктуры.

Для большинства промышленных предприятий работать в центре города зачастую дорого, а вывести производство на окраины сложно из-за с юридических формальностей, проблем с финансированием и острой для большинства отраслей производств кадровой проблемой.

Касательно развития промышленности в черте города девелоперы считают, что в промышленном поясе Петербурга необходимо оставить производственную функцию, в частности наукоёмкие производства.

Срок реализации девелоперского проекта на бывших промышленных территориях продолжительный и может занять десятки лет, поэтому девелоперами крайне важно планировать и распределять финансирование с учётом долгосрочной перспективы.