BestBreakfast 25. «Все оттенки офисов»

02 ноября, 2015 02:24

Перспективы офисной недвижимости Санкт-Петербурга обсудили 28 октября на деловом завтраке BestBreakfast «Все оттенки офисов».

Организаторы: ГК «БестЪ», Дювернуа Лигал, постоянный партнёр ГК «Стройэксперт», официальные партнёры: инженерно-строительная компания «Квадра» и rомпания Smart Company, партнёр «Внешстройпроект».

Согласно обзору подготовленному «БестЪ. Коммерческая недвижимость», на конец сентября 2015 г. общий объём площадей рынка БЦ всех классов оценивается ориентировочно в 3,4 млн. кв.м.

За 9 мес. текущего года прирост предложения составил около 4% — это наименьшие показатели за последние 7 лет. В эксплуатацию было введено 9 объектов с общей площадью офисного пространства — порядка 125 тыс.кв.м. 

Основная часть нового предложения сконцентрирована в центральной части города и в прилегающих к ней районах, Московский проспект, Выборгская сторона, Пулково.

Отмечающаяся до 2 008 г. тенденция децентрализации рынка и смещения предложения в сторону периферийных районов города в последние 5 лет не имеет своего продолжения. В центре города по-прежнему сконцентрировано более 50% предложения.

Доля вакантных площадей на текущий период в среднем по рынку составляет 11%. Что лучше, чем в 2014, но хуже чем в 2013.

Средние запрашиваемые ставки на вакантные площади по всем классам за последний год имели отрицательную динамику, не смотря на их рублёвую номинацию.

По словам Вадима Демешенкова, заместителя генерального директора «БестЪ. Коммерческая недвижимость», на сегодняшний день по арендным ставкам больше всего проседает А класс. «Если в прошлом году средняя арендная ставка за квадратный метр в месяц составляла 1680 рублей, в этом году — 1512. Меньше всего просел класс B и B +. По прошлому году средняя ставка была 1372, в нынешнем году — 1315. Что касается С класса, по нашим оценкам, это 920 в прошлом году, 830 — в этом за квадратный метр в месяц. Всё в рублях. Таким образом, больше всего ставки упали в элитном и эконом-сегменте — на 10 процентов. Однако, если в классе „А“ спрос обеспечивала компания „Газпром“, которая подыскивала помещения для сотрудников, то в классе „С“ долгое время ощущался серьёзный кризис.

Если не брать в расчёт структуры „Газпрома“, то спрос сегодня обеспечивают, прежде всего, компании сектора IT, компании занимающиеся исследованиями и разработками. По разработанному специалистами компании „БестЪ. Коммерческая недвижимость“ интегральному коэффициенту развития, отражающему динамику создаваемых компаний и прирост объёмов отгруженной продукции/услуг, наиболее интенсивно развиваются компании в сфере медицины и фармакологии».

Согласно обзору, наиболее динамично развивающиеся отрасли экономики Санкт-Петербурга, которые в перспективе станут драйверами развития офисного рынка: здравоохранение и предоставление социальных услуг, научные исследования и разработки, оптовая и розничная торговля, государственное управление и обеспечение военной безопасности, образование, транспорт и связь, финансовая деятельность.

Ольга Никифорова, кандидат социологических наук, доцент кафедры Экономической социологии СПбГУ в своей презентации поделилась с участникам другой точки зрения на офисное пространство. По словам эксперта, дизайн офиса, организация офисного пространства — это часть корпоративной культуры и идеологии компании, инструмент символической власти и насилия. «Независимо от стилей и концепции есть три принципа организации офисного пространства: безопасность — офис закрытого (кабинетного) типа, функциональность — open space, комфорт — комбинированного типа. Самый популярный тип сегодня — open space, однако важно учесть те риски, которые он в себе несёт для сотрудников компании: социальный дискомфорт, а также то, что сотрудники таких офисов болеют на 70% больше в отличие от других типов. Важно организовывать „тихие“ пространства, кабинки цветотерапии, добавление зелёных зон, разрешить индивидуальное декорирование рабочих зон. Условия труда имеют высокое значение для удовлетворённости сотрудников и напрямую влияют на их продуктивность».

По словам Андрея Лушникова, председателя совета директоров ГК «БестЪ», себестоимость строительства офисных объектов растёт и на строительства новых проектов решаются единицы. Но поскольку офисов вводится меньше, конкуренция в ближайшем будущем также сократится, в то время как спрос восстановится.

По словам Дмитрия Золина, управляющего директора сети БЦ «Сенатор», ставки сегодня падают на пустые офисы, на хорошие офисы растут, даже на 10-15%. «Правильный набор функций, характеристик объекта — залог успешности и заполняемости офисов».
По словам эксперта, объектов будет вводиться меньше, и рынок вернётся к преобладанию спроса над предложением. Эксперт также отметил, что сроки окупаемости офисных проектов увеличились до 10 лет.

По словам Альберта Харченко, генерального директора EastReal, спрос сегодня прежде всего обеспечивает IT сектор. «Спасает то, что „Газпром“ вымел основное предложение по А классу. Вакансия в классе А не такая большая». Кроме того эксперт отметил, что большинство переездов сегодня не преследуют цели улучшения условий, в большинстве случаев основная причина — это экономия«.

Говоря о креативных и дорогих архитектурных решениях, Игорь Водопьянов, управляющий партнёр «Теорема», отметил, что вложения в красоту экономически не оправдываются, на ставки аренды не влияют, для арендаторов важнее площадь офиса, разумные планировки, транспортная доступность и т.п.

Эксперт также не рекомендовал собственникам объектов снижать ставки в текущих условиях. «Пусть лучше 20% съедут, чем снизить ставки на 20%. По крайней мере, изнашиваться имущество будет меньше».

Говоря о «Зелёных офисах», Родион Смирнов, генеральный директор Smart Company в Санкт-Петербурге, отметил, что «зелёные офисы» — это часть корпоративной культуры для некоторых компаний. «Доля отделочных материалов в таких проектах невелика. Основное — само инженерное сооружение. Для того чтобы они развевались важна культура инвестора. В России сегодня порядка 100 проектов зелёных офисов».

По словам Николая Локая, генерального директора Инвестиционно-финансовой группы «Банк Санкт-Петербург» сегодня особенно важно обеспечить комфорт арендаторам. Эксперт также отметил, что офисы, построенные сегодня только на кредитные деньги, не могут быть прибыльными и успешными.

Андрей Левшин, генеральный директор «Центр управления недвижимостью» рассказал о своём бизнес-центре во Владивостоке, основные арендаторы которого — корейские и японские бизнесмены. Отмечая особенности работы с корейскими и японскими арендаторами, эксперт рассказал, что работать с ними проще, чем с русскими. Кроме того, многие российские компании сегодня хотят присутствовать во Владивостоке, поэтому с арендаторами проблем в объекте не ощущается. Эксперт посоветовал участникам присмотреться к регионам России для развития девелоперского бизнеса.

Андрей Хитров, Управляющий партнёр EKE Group рассказал об особенностях офисного девелопмента в Финляндии и ожиданиях финских бизнесменов. «У финов примерно одинаковые ожидания — предпочитают open space. Должно быть практично, удобно. Технополис — типичный офисный центр, которые строятся в Финляндии. Практически никто в Финляндии не строит спекулятивные офисы».

Игорь Гущев, партнёр «Дювернуа Лигал» поделился с участниками спецификой ожиданий юридических компаний-арендаторов. По его словам, для юристов важно находиться в центре города и иметь представительский вид.

Ирина Анисимова, руководитель проекта «Невская Ратуша» отметила, что компания учитывает профессиональные особенности будущих арендаторов, особенно характерны отличия от стандартных запросов потребности бюджетных компаний, в том числе в организации пространства. «Европейцы все примерно одинаковые, привыкли к open space, сейчас стараются взять поменьше площадей и посадить побольше народу, сильно торгуются».

Денис Мотуз, генеральный директор ГК «СтройЭксперт» отметил, что часто сложно найти нужную конфигурацию офисов под задачи конкретного бизнеса, что позволяет собственникам повышать ставки на такие офисы.

Игорь Шаскольский, заместитель руководителя департамента оценки «Институт проблем предпринимательства» отметил тенденцию, идущую из Москвы, большие надежды эксперт возлагает на изменения серого пояса Петербурга. По его словам индустриальное прошлое Санкт-Петербурга вполне может стать модными фэшен офисами в будущем.

Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге также отметил, что запросы со стороны арендаторов сегодня поменялись. По словам эксперта, сегодня им нужно в основном дёшево и сердито, высокие технологии не так важны. «Есть 4 основных сценария девелопмента в текущих условиях: оптимизация себестоимости — простые и оптимальные недорогие решения; приспособление под офисы бывших промплощадок, которые можно сдавать — до 800 р, что востребовано сейчас; недорогое оптимизированное строительство по себестоимости с последующей продажей блоков, т.к. спекулятивные офисы сейчас не дают никакой доходности; built-to-sute под конкретного арендатора с себестоимостью строительства в 2000-2500 м/2. В будущем будут востребованы технологии отвечающие потребностям поколения Y и Z».

По мнению Геннадия Киркина, генерального директора компании «Ирбис», идеального офиса не бывает, у каждой компании своё представление об идеальном офисе, и для разных технологий нужна разная нарезка. Эксперт обратил внимание участников на то, что при выборе офиса важно определить тренд роста компании на несколько лет, это позволит оптимизировать затраты в дальнейшем.

Основная проблема рынка сегодня, по мнению собравшихся экспертов — это ограниченный спрос. Отсутствие притока западного капитала, который долгое время поддерживал в том числе и экономику многих девелоперских проектов и их арендаторов заставляет пересматривать планы по реализации новых офисных центров, следить за развивающимися отраслями экономики, а также более тщательно изучать потребности арендаторов и идти им навстречу.