BestBreakfast 28. «Апартаменты: дань моде или холодный расчёт»

28 января, 2016 22:44

В ближайшие несколько лет рынок апартаментов Санкт-Петербурга существенно увеличится, по прогнозам экспертов до 3-х раз. Насколько будут успешны заявленные проекты, смогут ли найти своего инвестора и арендатора в условиях высокой конкуренции на фоне снижения покупательского спроса, стоит ли девелоперам и покупателям бояться ужесточения законодательного регулирования применительно к рынку апартаментов — эти и другие вопросы обсудили участники делового завтрака BestBreakfast «Апартаменты: дань моде или холодный расчёт» 27 января.

Организаторы: ГК «БестЪ», «Дювернуа Лигал» и «СтройЭксперт» при поддержке ИСК «Квадра», Docklands, Salut!, LuxСтрой, FTF Holding, Miele и Arendator.ru.

Модерировали мероприятие Андрей Лушников, председатель Совета директоров, ГК «БестЪ» и Анастасия Ясинская, главный редактор, «Недвижимость и строительство Петербурга».

Согласно обзору, подготовленному УК Docklands и ГК «БестЪ», по итогам 2015 года на рынке недвижимости Санкт-Петербурга в общем объёме предложения доля сервисных апартаментов составляет 36%, не сервисных — 64%. 26 проектов находятся в активной стадии реализации.

Средняя стоимость квадратного метра в апарт-проектах варьируется от 77 до 220 тыс. руб. за м²и напрямую зависит от удалённости от деловых зон города и стадии строительства.

Апартаменты предлагают нечто среднее между классическим гостиничным размещением и проживанием в квартире. Это относительно новый формат коммерческой недвижимости для большинства рынков мира.

Сервисные апартаменты наибольшее распространение получили в Гонконге, азиатском экономическом центре, где на каждую 1000 гостей приходится более пяти номеров в апарт-отелях. Годовая загрузка апартаментов в Гонконге держится на уровне выше 90%, что является лучшим показателем в мире.

Ключевые рынки апарт-размещения в Европе — это Великобритания и Германия (Берлин, Мюнхен, Франкфурт). Самые дорогие европейские города с точки зрения стоимости проживания в сервисных апартаментах и апарт-отелях (в порядке убывания) — Лондон, Париж, Москва, Амстердам, Франкфурт, Лиссабон, Мадрид.

Для России характерно наличие большого количества арендных квартир, поэтому туристы, приезжающие на длительный срок, не имеют недостатка в выборе арендного жилья. Высокая насыщенность арендными квартирами тормозит развитие апартаментного сегмента.

Однако, по мере развития рынка, организации крупных спортивных и публичных мероприятий, увеличения количества продвинутых путешественников, с повышенными требованиями к комфорту, сегмент сервисных апартаментов начинает развиваться в крупных городах. В частности в Москве, Санкт-Петербурге и Сочи. В 2015 году Санкт-Петербург был признан главным туристическим направлением в Европе, по версии World Travel Awards, что также придаёт оптимизма застройщикам апарт-отелей.

В целом для мирового рынка апартаментного размещения, как нового сегмента, характерен ежегодный рост на 5-20% в количественном выражении числа апартаментов в зависимости от страны.

Портрет инвестора выглядит сегодня следующим образом:

Мужчины (60%) и женщины (40%), 30 — 60 лет, доход выше среднего. Бизнесмены. Владельцы нескольких объектов недвижимости. Собственники «арендного бизнеса».

Покупатели из регионов (Москва, Мурманск, Сибирь, СНГ).

Рассматривают приобретение пакетных предложений: студии, однокомнатные апартаменты.

Основной мотив покупки — получение прибыли. Центр города, близость метро, высокая доходность, небольшой срок окупаемости и ликвидность объекта. Наличие полной отделки, мебели и УК.

Инвесторов также можно условно разделить на типы:

• «Рационалы»
  Мужчины (60%) и женщины (40%), 18-60 лет. Часто одинокие люди, без семей или пары в возрасте.
  Жители Санкт-Петербурга и регионов. Жители пригорода, использующие апартамент для временного пребывания в городе. Экспаты, временно работающие в РФ. Иногородние студенты.
  Рассматривают приобретение апартаментов небольшой площади 30-50 м² — студии или однокомнатные, без видовых характеристик.
  Основной мотив покупки — иметь место, где остановится, помимо основного жилья, а также способ сохранить накопленные денежные средства. Важна ликвидность объекта, отделка и мебель.
• «Эстеты»
  Мужчины, 27-50 лет, женаты, высокий уровень дохода, топ-менеджеры или владельцы бизнеса.
  Лица, совершающие статусную покупку — апартаменты с видом.
  Рассматривают приобретение апартаментов от 100 — 300 м² с эксклюзивным дизайном.
  Основной мотив покупки — престиж, архитектура, исторический центр города, панорамные виды из окон, сервисы и услуги.
• «Организации/корпорации»
  Российские или иностранные компании, задачей которых является предоставление жилья для регулярно приезжающих сотрудников из других офисов.
  Рассматривают приобретение студий и однокомнатных апартаментов, а также офисов (при наличии в комплексе).
  Основной мотив покупки — корпоративное жильё, центр города, развитая инфраструктура, наличие сервисов. Полная отделка и мебель.

Говоря о перспективах развития формата, Алексей Шаскольский, заместитель руководителя департамента оценки «Институт проблем предпринимательства» отметил, что развитию сегмента апартаментов благоприятствуют как объективные, так и субъективные предпосылки.

«Субъективные заключаются в том, что сам формат апартаментов стал более привычен, и Россия всё активнее перенимает общемировую практику, когда снимать жильё — норма. Объективные предпосылки связаны, прежде всего, с развитием серого пояса. В частности на Юге города».

По оценкам эксперта, практически все предназначенные под жильё локации в городе уже застроены, строить за КАДом становится всё менее разумно, складывается необходимость разработки серого пояса. Таким образом, основным мотиватором при строительстве апартаментов сегодня всё ещё остаётся желание строить там, где нельзя строить жильё.

Денис Мотуз, генеральный директор СтройЭксперт согласился с г-ном Шаскольским, подчеркнув, что экономика проекта диктует условия, и если серый пояс не позволяет строить жильё, строят — апартаменты.

Андрей Лушников, председатель совета директоров ГК «БестЪ» также верит в светлое будущее формата. По словам эксперта, для ГК «БестЪ» это, прежде всего, развитие сервисов по управлению апарт-отелями.

По оценкам г-на Лушникова, апартаменты с точки зрения инвестиционной привлекательности — более интересный и выгодный формат для покупателей, что касается девелоперов, то ставка на инвесторов, желающих сохранить свой капитал в поисках недорогого входа на рынок недвижимости сегодня как никогда актуальна.

Говоря о перспективах формата и развитии сегмента с малогобаритными апартаментами от 18 м² Ольга Трошева, заместитель генерального директора КЦ «Петербургская Недвижимость» отметила, что спрос на такой формат есть. «В основном такие покупки совершают для инвестиций и будущей краткосрочной сдачи. Тем не менее в общей структуре спроса сегодня наиболее востребована площадь от 22-24 м²». По оценкам эксперта в 2015 году спрос на апартаменты составил 2,5 % от общего объёма сделок по рынку жилья в СПб.

Отвечая на вопрос об экономической целесообразности строительства апартаментов, Александр Погодин, генеральный директор сети апарт-отелей Ye’s поделился с участниками планами по строительству новых комплексов в Москве и Санкт-Петербурге. Эксперт также отметил, что строительство апарт-отеля является более затратным в отличие от строительства жилого комплекса — в т.ч. из-за строительства инфраструктурных объектов (ресторан, фитнес), но они обеспечивают прибавку к стоимости при продаже апартаментов, позволяя делать стоимость за м² не ниже стоимости в жилом доме в аналогичной локации.

По оценкам Сергея Ногая, руководителя проекта «Salut!», себестоимость в определённых классах сравнима со стоимостью строительства жилых комплексов аналогичных форматов (прежде всего речь о классах эконом-комфорт-бизнес). По словам г-на Ногая, «в настоящий момент освоено порядка 25% от общего объёма строительства проекта, в планах развитие проекта. В частности, строительство гостиницы на 250 номеров, которая войдёт в состав апарт-комплекса Salut на Пулковском шоссе. Площадь нового отеля составит около 12 тыс. кв. м».

Родион Смирнов, директор представительства Компании Smart в продолжение темы себестоимости строительства и его неотъемлемой части — выбора отделочных материалов, порекомендовал застройщикам апарт-отелей обращать внимание на три ключевых фактора при выборе материалов для апарт-отелей: эстетика, функционал и бюджет, а также о на то, что важно помнить о стоимости эксплуатации ещё на этапе разработки концепции проекта.

По оценкам Анатолия Муканаева, генерального директора FTF Holding интерес к комплектации и оснащению апартаментов за последний год возрос. «Застройщики комплексов апартаментов, убедились, что качественное оснащение и дизайн-проект могут повысить ликвидность проекта».

Елена Шопина, руководитель направления по работе с архитекторами MIELE, подтвердила, что уровень отделки, соответствующий статусу объекта напрямую влияет на стоимость и успешность проекта. И посоветовала также обратить внимание застройщиков на преимущества сотрудничества с крупными поставщиками, например, возможность проведения кросс-маркетинговых программ, позволяющих задействовать клиентские базы поставщиков для увеличения продаж в объектах.

В продолжение разговора о перспективах формата, эксперты отметили, что вполне вероятен московский сценарий развития рынка, при котором невостребованные офисные помещения переделываются в апартаменты. По данным московских СМИ, в Москве на рынке коммерческой недвижимости, проекты апартаментов набирают популярность. В кризис девелоперы пытаются снизить свои риски путём перевода офисных пространств в апартаменты: спрос на жильё в это время падает в последнюю очередь.

Елена Костицына, руководитель проектов «Охта Групп» отмечает, что если офисные помещения не пользуются спросом — важно что-то менять, при этом оценивая целесообразность инвестиций в подобные изменения и их окупаемость.

Максим Силачев, председатель совета директоров ИСК «Квадра» подчеркнул, что современные инженерные технологии сегодня позволяют на этапе проектирования предусмотреть возможность трансформации объекта из одного формата в другой.

Говоря о спросе, Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank Санкт-Петербург поделился с участниками аналитическими данными из которых следует, что в 2015 году было продано около 9000 м² в сегменте апартаментов. По оценкам эксперта, «упакованность» продукта, а именно сервисы и инвестиционные программы — будут играть ключевую роль при продажах в 2016 году. Кроме того, будущий тренд — развитие комплексов апартаментов комфорт и бизнес-класса для постоянного проживания.

По словам Андрея Косарева, генерального директора Colliers Санкт-Петербург на успешность проекта также положительно влияет наличие профессиональной Управляющей компании, и наличие отделки (преимущественно для сегментов эконом и комфорт).

Вита Бланк, заместитель генерального директора Группа «Ярд» (Апарт-отель Prime Residence) и Елена Глебова, руководитель проекта AVENUE APART, говоря о покупателях своих комплексов, отметили, что основной спрос на покупку апартаментов формируют инвесторы для дальнейшей сдачи в аренду через профессиональную управляющую компанию.

Что касается отличия покупателей апартаментов в Санкт-Петербурге и Москве, Александр Погодин не отметил существенных различий в ключевых факторах принятия решения о покупке. Ключевые принципы одинаковые — надёжность (репутация застройщика), прогноз по доходности.

Алексей Юдин, руководитель отдела недвижимости Мир недвижимости подтвердил слова г-на Погодина. По его оценкам, клиенты стали более образованными, понимают, что такое доходность и ликвидность. «Однако векторы смещаются в сторону надёжности инвестиций — репутация застройщика. Важна точка входа в объект, наличие рассрочек, показатели ликвидности (локация, транспортная доступность, близость к метро и внешняя и внутренняя инфраструктура), отделка и мебелировка, наличие профессиональной УК, конкурентные проекты рядом, безопасность (разрешительная документация, аккредитация в банках)».

При обсуждении потенциальных арендаторов сервисных апартаментов, Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar поделилась с участниками статистикой и источниками сдачи в аренду комплекса Vertical. По данным эксперта, порядка 40% продаж — каналы системы бронирования, 10% — агентства-партнёры, 10% — сайт компании, 40% — собственный отдел продаж.

По оценкам Карины Султанбековой, управляющей комплексом Ye’s обеспечение сервисами — ключевое требование арендаторов сегодня. Самое популярное/востребованное — уборка, прачечная/химчистка, системы хранения, предоставление в аренду дополнительного оборудования (утюги, гладильные доски и т.п.).

Для эффективной работы комплекса и поддержания высокого уровня продаж и заполняемости важна командная работа всех структур, задействованных в проекте. Особенно если девелопер и управляющая компания — разные компании.

Дмитрий Ханжин, генеральный директор УК МТЛ рекомендовал инвесторам, планирующим реализацию комплексов апартаментов — как можно раньше начинать взаимодействие с управляющей компанией, в идеале на этапе концепции и проектирования. Это позволит с минимальными затратами выйти на высокий уровень услуг и доходности при дальнейшей эксплуатации комплекса.

В дискуссии также приняли участие: Аркадий Буравой, Docklands, Владимир Кудрявцев, Строй Альянс, Наталья Иванова «Патриот Нева», Михаил Зингаревич, Plaza Lotus Group, Александр Попов, «Энергокомплект», Егор Носков и Игорь Гущев, «Дювернуа Лигал», Максим Григорьев, Ак Барс Банк, Артур Газарян, «МКД», Дмитрий Бондаренко, LuxСтрой и другие эксперты рынка недвижимости и строительства.