BestBreakfast 31. «Управление коммерческой недвижимостью: руководство к действию»

Уровень доверия к внешним управляющим компаниям продолжает рост.

Особенности управления коммерческой недвижимостью в кризис обсудили руководители девелоперских и управляющих компаний за завтраком BestBreakfast «Управление коммерческой недвижимостью: руководство к действию» 18 мая.

Организаторы: ГК «БестЪ», «Дювернуа Лигал», «СтройЭксперт» при поддержке официального партнёра «Мелстон», партнёров «Деликатный переезд», STESK и аудиторской компании «МКД».

Модераторами мероприятия выступили Николай Антонов, генеральный директор УК «МТЛ» и Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAIBecar.

Участники завтрака отметили, что в кризис спрос на услуги внешних управляющих компаний повышается - собственникам становится сложнее поддерживать чистый операционный доход объектов на высоком уровне своими силами.

По мнению Николая Антонова, генерального директора УК «МТЛ», ещё до кризисного периода на рынке сложилась тенденция, согласно которой собственники объектов недвижимости всё чаще привлекают профессиональные управляющие компании с целью повышения эффективности деятельности объектов и повышения их стоимости, что достигается за счёт проектного подхода к управлению, который дают профессиональные УК. «Проектный подход к управлению это операционное превосходство управляющих компаний перед "собственным" управлением. Он включает в себя все аспекты деятельности объекта: управление доходностью и технической эксплуатацией, маркетинговая политика и работа с арендаторами. В условиях сформировавшегося рынка аренды арендаторы становятся всё более требовательными. Экономическая ситуация влияет на доходность объекта в сторону её снижения. Именно в такой ситуации огромную роль играет системный подход к управлению, который могут обеспечить профессиональные УК», отмечает эксперт.

Согласно обзору УК «МТЛ (входит в ГК «БестЪ») с 2008-2009 годов доля объектов коммерческой недвижимости – офисных и торговых центров, находящихся в управлении профессиональных УК выросла с 10% до 45%.

Одним из ключевых факторов, влияющих на стратегию развития управления объектом, как для собственника, так и для управляющих компаний являются уровень вакансии и ставки аренды.

Согласно обзору, по итогам первого квартала средневзвешенный уровень вакансии сохранился на уровне 12%, как и в 4Q 2015г.:

объекты класса А – 14,4% (-6,4%); объекты класса В+ – 10,5% (+14%); объекты класса В – 10% (-4%).

Средневзвешенная ставка аренды (в классах А,В+,В) составила 1 150 руб./кв.м/мес., что на 0,9% ниже, чем на конец 2015г. Динамика арендных ставок по сравнению с 4Q 2015г.:

объекты класса А – 1 580 руб./кв.м/мес. (+9,7%); объекты класса В+ – 1 130 руб./кв.м/мес. (+0,9%); объекты класса В – 990 руб./кв.м/мес. (динамика 0%;)

Уровень вакансии в сравнении с 2015 годом остаётся практически неизменным, за исключением класса В+, показавший скачок в уровне вакансии.

Говоря о торговой недвижимости, отмечается рост среднего уровня вакансии на 5,1% относительно ситуации 4Q 2015г. до уровня 8,2%.

Диапазоны рублёвых арендных ставок остаются на уровне конца 2015г., но сохраняется тенденция к снижению средних показателей: для торговой галереи – 300-1 100 руб./кв.м/мес. (сократились на 6,5%); для якорных арендаторов – 500-6 500 (ставка стабильна).

Торговый сегмент всё ещё страдает от дисбаланса между спросом и предложением. На фоне низких объёмов ввода, темпы роста вакансии относительно 2015г. несколько замедлились. Однако, тенденция к снижению средних арендных ставок сохранилась. Наиболее сильное падение и отток арендаторов - сфера одежды и аксессуаров.

На рынке апартаментов объём предложения по итогам первого квартала составил около 1600 апартаментов в 20 комплексах. Наибольшее число апартаментов представлено в бизнес-классе – 65%,в комфорт-классе – 27%, в «элит» – 7%.

Передача объекта в управление внешней УК по мнению собственников, участвовавших в деловом завтраке, позволяет им сконцентрироваться на развитии собственного бизнеса, не тратить время на оперативное руководство объектами, при этом одним из ключевых факторов передачи объекта в управление для них до сих пор является доверие к сложившемуся бренду и руководству УК компании.

В текущей экономической ситуации, когда предложение на рынке коммерческой недвижимости превышает спрос, уровень вакансии в торговых и офисных центрах растёт, а поддерживать лояльность действующих арендаторов становится всё сложнее, участники отметили важность не только эффективной оптимизации расходов, но и необходимость становиться более находчивыми и креативными в решении возникающих задач.