BestBreakfast 7. «Практические вопросы проведения оценки объектов недвижимости»

Новый, 2014 год, начался с проведения седьмого делового завтрака BestBreakfast на тему «Практические вопросы проведения оценки объектов недвижимости».

Участниками дискуссии стали представители государственных структур, девелоперов, банков и оценочных компаний, а также собственники крупных земельных участков и юридические компании: Ангелина Алексеева («Внешстройпроект»), Игорь Гущев («Дювернула Лигал»), Марина Зверева («ЛОМО»), Мария Скобелева («БФА Девелопмент), Александр Жарков (ГАПИ),Михаил Иголкин (ГУИОН), Наталья Паничкина («Евроаудит Групп»), представители банков: Антон Вовк (Банк ВТБ), Ирина Воробьёва («ГЛОБЭКС» Банк), Алексей Щукин (Сбербанк), Евгений Рязанцев (ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга»).

Модератором был Алексей Шаскольский, заместитель руководителя департамента оценки Института Проблем Предпринимательства.

В ходе встречи были обсуждены практические вопросы по основным темам: кадастровая стоимость земельных участков, вопросы оценки залоговых объектов банками и вопросы, связанные с объектами недвижимости, принадлежащих государству.

Первой заявленной темой стала «Оценка для получения кредита и его залоговое обеспечение», где слово взяли представители банков. Первым спикером был Алексей Щукин, директор управления Сбербанка по работе с залогами, который рассказал о политике Сбербанка в работе с оценщиками и клиентами, нуждающимися в залоговом кредите: «Около 100 отчётов об оценке рассматривается в месяц в сегменте „средний плюс“ (по компаниям от 400 млн. рублей и выше), 2/3 из них занимаются недвижимостью. По Северо-Западу существует около 100 оценочных компаний, входящих в партнёрскую программу Сбербанка, 90% оценок проходят в трёхсторонней форме (банк-клиент-оценщик). Данный механизм значительно ускоряет и облегчает работу, как банку, так и клиенту».

Также по поводу залогового обеспечения высказались представители банков: Антон Вовк, руководитель групп по оценке залогов Кредитной дирекции Корпоративного департамента банка ВТБ и Ирина Воробьёва, управляющий филиалом «Северо-запад» банка «ГЛОБЭКС».

Следующим, кто говорил об условиях и проблемах получения залогового обеспечения, была Мария Скобелева, начальник управления активами БФА Девелопмент. С точки зрения Марии, ни одно из поступающих к ним предложений как от банков, так и от оценщиков, не выдерживают критики со стороны обоснования цены. И в связи с этим компания вынуждена держать у себя в подразделении оценщика, который сделает адекватную оценку и оценит риски, связанные со строительной деятельностью.

Екатерина Марковец, управляющий партнёр из оценочной компании «Магистр», отметила: «Оценочная отрасль ещё достаточно молода и не очень отрегулирована, поэтому у оценщиков широкая степень свободы. Для качественной оценки девелоперского проекта необходимо привлечение большого количества специалистов, и стоимость такой оценки выходит очень дорогой. Средняя оценка объекта от оценочных компаний может быть в 3-6 раз меньше, но в таком случае сложно рассчитывать на всестороннюю качественную оценку».

Ангелина Алексеева, генеральный директор «Внешстройпроект», обозначила, что «в основном компания обращается за услугами оценки в западные компании, и чаще всего мнения в оценке совпадают, поэтому к банкам за помощью не обращаются».

Как Фонд имущества работает с оценщиками и как возникает та цена, с которой начинаются торги, рассказал Евгений Рязанцев, заместитель директора ОАО «Фонда имущества Санкт-Петербурга»: «Фонд имущества старается начинать торги с минимальной стоимости, с нижнего уровня диапазона, т.к. продажа Фондом имущества осуществляется с помощью аукциона, а аукцион идёт на повышение. Аукционная стоимость часто и по факту в итоге торгов превосходит рыночную стоимость. Оценка осуществляется аккредитованными компаниями при Фонде, специализированных по направлениям, по результатам этой оценки выносится решение по размеру цены для начала торгов».

Второй заявленной темой была «Кадастровая оценка стоимости».

Первым ответившим на вопрос модератора о формировании стоимости объекта был Михаил Иголкин, заместитель начальника информационно-аналитического отдела ГУИОН, который рассказал, что «в кадастровой оценке был создан некий „автомат“ оценки земельных участков, дающий возможность осуществлять массовую оценку земельных участков. Так, с помощью данной массовой оценки в Санкт-Петербурге было оценено 117 участков в первой очереди и 127 участков во второй».

Марина Зверева, заместитель генерального директора ЛОМО, поделилась своим опытом в области кадастровой оценки. Кратко изложив основные моменты в работе с оценкой, Марина Анатольевна, выделила ряд факторов: «Первое: почему в общей кадастровой оценке объектов были разобщены земля и здания? Вторым моментом в политике продвижения Земельным комитетом кадастровой оценки была её некая „дискредитация“ в связи с рассмотрением её как фискального элемента для наполнения городом пустого бюджета. Третьим фактором можно выделить систему массовой оценки крупных земельных предприятий, которая исказила результат кадастровой оценки, в связи с отсутствием практического опыта. Четвёртое: параллельно были запущены два процесса — оспаривание предприятиями кадастровой стоимости земли и их новая переоценка ГУИОН. Но даже выигранные суды второй инстанции, которые изменили кадастровую стоимость, параллельно привели к тому, что эти цифры оказались сопоставимы. Оценкой начинают манипулировать, и это неправильно, оценка должна быть авторитетной».

Как проводится оценка промышленных зон Санкт-Петербурга, поведал Александр Жарков, начальник управления промзон ГАПИ: «Закупка заявляется в тендер, его выигрывает некая оценочная компания, проводит оценку, и промышленная зона выставляется на торги. В прошлом году большинство участков, выставленных ГАПИ на торги, не были проданы. Почему так произошло? Возможно, к критериям оценки участков нужно подходить с точки зрения не рыночной цены, а того, что участок должен быть продан, и скорей всего, это будет главной точкой зрения ГАПИ».

Игорь Гущев, партнёр «Дювернуа Лигал», описал некоторые юридические нюансы в решении вопросов о кадастровой стоимости: «Суд Северо-Западного федерального округа имеет хорошую практику в этой области, и многие судебные дела уже прошли Арбитражный суд. Однако, существуют некие подводные камни: совокупная кадастровая стоимость земли в Петербурге напрямую влияет на то количество денег, которые поступят в бюджет. Поэтому очевидно, что у Арбитражного суда существует определённая установка о том, что нельзя в конечном счёте сделать стоимость в десятки раз меньше, чем хотелось бы всем собственникам для уменьшения целевого налогообложения. И всё же если какой-либо из собственников не согласен с кадастровой оценкой, он имеет право её оспорить».

Завершила дискуссию Наталья Паничкина, генеральный директор компании «Евроаудит», вопросом о проблемах практики оспаривания кадастровой оценки в суде.

Вывод делового завтрака BestBreakfast был сделан его модератором Алексеем Шаскольским: «Многое было сделано для того, чтобы кадастровую стоимость не оспаривали. Оценка всё же есть вещь произвольная, и к этому нужно относиться как к норме».

Дискуссия получилась интересной и подчас достаточно откровенной, острой и «с перчиком», участники, организаторы и спонсоры остались довольны.