BestBreakfast 11. «Проблемы и развитие индустриальной недвижимости»

Модераторами делового завтрака на тему «Проблемы и развитие индустриальной недвижимости» выступили: Марина Анатольевна Зверева, заместитель директора ЛОМО и Георгий Квентинович Рыков, генеральный директор «Бест. Коммерческая недвижимость».

Открыла дискуссию на данную тему Алла Сидоренко, руководитель направления индустриальной недвижимости компании «БестЪ. Коммерческая недвижимость».

В своей презентации Алла отметила, что развитие у рынка индустриальной недвижимости есть, и оно будет воплощаться во введение новых производственных площадей на уже существующих промышленных зонах, в создании специализированных индустриальных парков, а также в улучшении условий для арендатора складских помещений и для резидентов индустриальных парков.

Далее дискуссия шла по трём направлениям: «Производственная недвижимость», «Индустриальные парки» и «Складская недвижимость» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

О современном состоянии промышленности рассказала Ирина Панченко, руководитель регионального отделения Торгово-Промышленной Палаты РФ. На её взгляд, современная промышленность переживает возрождение, наконец-то о «промышленной политике» государства серьёзно задумались. В данный момент на обсуждении находятся нормативные акты и Законы, касающиеся модернизации отечественной промышленности. Есть достаточно примеров улучшения инвестиционного климата в ЛО: открываются заводы по производству материалов, индустриальные парки, развиваются производственные кластеры.

Большое внимание участники дискуссии уделили управлению крупными промышленными площадками. Марина Зверева отметила позитивную тенденцию в этом направлении: «Большинство собственников предприятий, возможно и государство, приняли решение, что управлять такими объектами необходимо профессионально». Актуальной остаётся проблема, существующая с 90-х гг. — избыточность территорий, которая плавно переходит в достоинство, т.к. это почти последний земельный резерв города.

Сергей Цыбуков, генеральный директор завода Комсомольской правды, ответил на вопрос о целесообразности функционирования предприятия в центре города следующим образом: «...политика государства в городе сейчас простая — ни одно предприятие из центра города не должно уйти. Мы обслуживаем ВПК, так как пока есть востребованность ВПК».

Леван Харазов, генеральный директор БКН-Девелопмент, редевелопмент депрессивных промышленных зон в центре города видит в комплексном их освоении. «Результатом редевелопмента может быть не всегда жильё, скорее деловая застройка, либо модернизация под новые промышленные площадки, тем более что спрос на промышленные площадки растёт с каждым годом (на стратегические и под малую промышленность (от 1000 до 3000 кв.м)). И собственники малого бизнеса ищут такие площадки именно в средней черте города, не у КАДа».

Арсений Васильев, генеральный директор УНИСТО Петросталь о перспективах девелопмента как услуги на рынке индустриальной недвижимости высказался следующим образом: «Девелопмент, как услуга, достаточно востребован, но практически невозможен, т.к. отсутствует некая „дорожная карта“, по которой возможна была бы реализация девелоперских проектов, всегда присутствуют какие-то индивидуальные ограничения. Много абсурда и много ненужного. Необходимо снять административные барьеры».

Геннадий Киркин, генеральный директор строительной компании «Ирбис», назвал редевелопмент промышленных территорий «технически самым сложным и вызывающим много технических и организационных вопросов, но благодаря этому и самым интересным среди других видов редевелопмента».

Николай Локай, генеральный директор ИФГ «Банк СПб», работу банка с банковскими промышленными активами описал как «минимизацию убытков». Банк ведёт несколько таких проектов в данный момент, но на проблемных активах банка построить какие-то объекты практически не получается последние 5 лет.

Второй тематический блок — «Индустриальные парки» открыл темой инвестиций Максим Соболев, директор по коммерческой недвижимости ЮИТ (индустриальный парк Greenstate). Максим обозначил, что «инвесторов „в покупку“ сейчас очень мало, больше компаний, арендующих площади под промышленные предприятия. Для того чтобы покупателей-инвесторов стало больше, должны улучшиться условия финансирования со стороны банков: более лояльные условия кредитования, с меньшей процентной ставкой и с более длительными сроками».

Александр Паршуков, директор проекта «Марьино» (ВТБ Девелопмент), продолжил тему индустриальных парков описанием категорий их арендаторов. «Первая категория — это небольшие предприятия России, Санкт-Петербурга, арендующие площади в центре, с мелкими проблемами в разных областях. Вторая — это иностранные компании в большей степени, но также и российские, которые приходят в Петербург, заключают контракт на поставку своего производимого оборудования, продукции на какое-то из крупных петербургских производств».

Финансовые инструменты государственной поддержки в освоении индустриального парка просили описать Максима Шевченко, регионального директора проекта «Усть-Луга». Максим выделил федеральный и региональный уровни финансирования. «На федеральном уровне в апреле 2014 г. была принята новая государственная программа „Развития промышленности и повышения её конкурентоспособности“ (до 2025 г.). В 2013 г. действовала программа по поддержке индустриальных парков. На региональных уровнях везде по-разному действуют системы налоговой льготы, где-то есть субсидии, где-то можно договориться о строительстве объектов инфраструктуры».

Игорь Гущев, партнёр Дювернуа Лигал, в очередной раз отметил «прорехи» в законодательстве РФ: «К сожалению, до сих пор нет окончательного и чёткого легального определения индустриальных парков, нет их чёткого регионального разделения, нет какой-то общей промышленной политики, отсутствует понимание их регулирования в целом».

Последним блоком завтрака была складская недвижимость, где первым выступил генеральный партнёр завтрака — компания «А Плюс Девелопмент» с презентацией своих проектов. Вячеслав Зелепуга, коммерческий директор компании, рассказал о федеральном опыте компании, приведя в пример реализованные проекты на территории РФ в таких городах, как Елабуга, Санкт-Петербург, Калуга, Екатеринбург, Ростов, Волгоград, Самара и ряд объектов в Москве.

Официальный партнёр завтрака — управляющая компания Проперти М, в лице её генерального директора Марины Журкевич рассказала о своём опыте взаимодействия с арендаторами: «Мы работаем с арендаторами по принципу „единого окна“ — начиная с мелкой починки и заканчивая проектированием и модернизацией помещений под его нужды. Также сейчас появляются новые темы соседства собственников с арендаторами на одном объекте, здесь возникают свои трудности, которые мы помогаем решать».

Андрей Фёдоров, директор по логистике «Евросиб» в деятельности компании видит её развитие на восток. " У нас в Новосибирске построен терминал, который развивается и является хорошей альтернативой существующим складским помещениям в Подмосковье. Крупные ритейлеры предпочитают перемещать часть торгово-продуктового запаса из Подмосковья в Сибирь. Для облегчения логистики, также альтернативой порту в Санкт-Петербурге, стал завоз грузов через Дальний Восток, порт Находка-Владивосток".

Подводя итог дискуссии, Георгий Рыков выразил надежду, что в ближайшие годы случится промышленная революция, которой мы так ждём с 90-х годов.

Итоговый материал на arendator.ru