Business Talk «Современные гибкие офисы: коворкинги или каморкинги?»

23 мая, 2019 10:59


В отличие от социальных и креативных пространств, на скорую руку приспособленных для фрилансеров, бизнес-коворкингам требуются концептуальный дизайн и профессиональное управление. ГК «БестЪ» и «МТЛ. Управление недвижимостью» обсудили гибкие офисы в новом для себя формате Business Talk. Все, кого интересует тема коворкингов и flex-offices, собрались в общественном пространстве «Бенуа 1890».

Коворкинги или каморкинги — как отличить одни от других? Как делать проекты, которым не опасна конкуренция с международными сетями типа WeWork, когда они придут на петербургский рынок? В чём специфика управления коворкингом по сравнению с классическими офисами? Есть ли экономический смысл в развитии сетевых проектов?

Вели дискуссию Николай Антонов, генеральный директор УК «МТЛ» и Аня Саркисьянц, главный дизайнер и основатель студии Designic.

Коворкингами сегодня называют и креативные пространства (ту их часть, которая на скорую руку адаптируется для работы фрилансеров), и современную версию читального зала в районной библиотеке, и социальные проекты вроде «Офиса мам» с небольшими (100-150 кв. м) помещениями в спальных районах, и мобильные офисные пространства, которые сдаются в розницу компаниям самого разного типа.

Опыт Международной сети WeWork показывает, что коворкинги становятся вполне реальным бизнесом для девелоперов и управляющих недвижимостью. Комьюнити WeWork, по некоторым данным, охватывает 466 000 человек, а площадь коворкингов, которыми управляет компания, почти достигла 1 млн кв. м. Сеть может разместить одновременно 285 000 работающих, причём всё большую долю среди резидентов занимают отнюдь не фрилансеры, а корпорации. Всё это заставляет отнестись к формату более внимательно.

«Каморкинг — полушутливый термин, который рынок сформулировал в ожидании более чёткой классификации новых рабочих пространств, — уточняет Николай Антонов. — Это элемент социальной инфраструктуры, часть городской среды. Для города такое пространство в спальном районе — это способ приблизить рабочие места к жилью, сократить нагрузку на улично-дорожную сеть. Такие проекты могут и даже должны быть дотационными. Для девелопера, который застраивает целый квартал, коворкинг может стать дополнительной опцией, которая повышает капитализацию жилья — наряду с торговлей и сервисом. Но современные гибкие офисы — это уже бизнес. Это не означает, что в нашу сеть PAGE не будет доступа фрилансерам или стартапам. Но мы проектируем рабочие пространства и сервисы, интересные также для средних и крупных компаний».

Может ли «каморкинг» стать окупаемой историей? Может, но для этого ему требуется поддержка муниципальной или государственной власти. Кирилл Ковалёв, директор по развитию скандинавского стартап-хаба Мария 01, рассказал о том, как старый городской госпиталь в Хельсинки площадью 20 000 кв. м превратили в рабочее пространство для 105 стартапов и 12 венчурных фондов. Здесь работают более 1000 человек, ещё 100 начинающих предпринимателей стоят в листе ожидания. Муниципалитет остаётся собственником земли и зданий, но оператор стартап-хаба — коммерческая компания, прибыль которой формируется из платежей резидентов. Инвестором проекта стал частный пенсионный фонд. А росту спроса на рабочие места в «Марии 01» (и предстоящему появлению «Марии 02» площадью уже 50 000 кв. м) способствует политика властей, которые решили сделать Хельсинки лидером стартап-индустрии и субсидируют новичкам 20-30% арендной платы.

Для того, чтобы приносить прибыль и развиваться самостоятельно, коворкингам необходимы серьёзные вложения в концепцию и дизайн пространства, сетевая бизнес-модель, набор качественных сервисов, профессиональная эксплуатация и управление издержками.

Девять актуальных трендов на рынке коворкингов или flex-офисов сформулировали в «МТЛ. Управление недвижимостью». Это:

  • экологичность (eco-friendly);
  • концептуальный дизайн;
  • здоровая среда (работа + спорт, еда, культурный досуг, общение, развитие);
  • сегментация аудитории (коворкинги для финансистов, логистиков, преподавателей, художников, IT-разработчиков);
  • дополнительные сервисы (услуги юриста, бухгалтера, присмотр за детьми и животными);
  • спрос со стороны корпораций (Google, Amazon, AIRBNB, Вымпелком, Яндекс);
  • интерес со стороны профессиональных игроков (девелоперов);
  • технологии (автоматизация поиска, бронирования, доступа, посещаемости, расчётов);
  • клубная система.

Ёмкости рынка в Петербурге хватит. По обеспеченности местами для фрилансеров и сотрудников компаний на удалённом доступе город сильно отстаёт от других мегаполисов Европы и даже от Москвы:


«Многие полагают, что коворкинг — это сплошное открытое пространство, но это давно не так, — считает Аня Саркисьянц. — Выработана формула, которая позволяет соединять open-space с мини-офисами, личными кабинетами и местами общего пользования. Их соотношение зависит от площади проекта и его локации. Ключевым условием успеха для коворкинга остаётся модное место, куда легко добраться».

«Гибкие пространства пользуются спросом, внутри них становится всё больше функциональных зон, которые дополняют друг друга и трансформируются под разные задачи и бизнес-процессы, — подтверждает Лариса Аниканова, генеральный директор Alcopa Project в Петербурге. — Появился термин touchdown-space, что означает место приземления для кратковременной работы. В них предусмотрены, например, высокие столы, за которыми можно работать не только сидя, но и стоя. Пространство должно быть здоровым, снижать уровень стресса. Получает распространение идея harmony-room — пространства, где можно устроить передышку, почитать. Капсулы сна уже не выглядят экзотикой, а вот view-room — помещения с красивым видом, где сотрудники могут отдохнуть в тишине — пока ещё новинка».

«Главное в проекте коворкинга — осознанность, удобство и практичность, — отметил председатель совета директоров ГК „БестЪ“ Андрей Лушников. — Но проекту, чтобы он хорошо продавался, также нужны отличный от других образ и своя история. Их придумывают профессионалы. В проекте PAGE у нас получилась история со страницами, со старыми книгами, которые в обиходе всё чаще заменяются гаджетами. Нам хотелось дать книгам вторую жизнь и одновременно создать уют. Нужна идея. Конечно, в каждом проекте есть маленькие хитрости, свой секретный ингредиент. Если мы в Петербурге его не найдём, придёт WeWork и всех порвёт».

Впрочем, по словам Дмитрия Золина, управляющего партнёра сети БЦ «Сенатор», международные сети вряд ли придут в Петербург в ближайшее время. «Мы вели переговоры с WeWork, — рассказал эксперт. — Они хотят получить локацию в центре города, большие инвестиции со стороны собственника недвижимости (порядка $1000 на кв. м) и арендные каникулы продолжительностью в год. Мы успешно работаем, сдавая площади компаниям на долгий срок, причём по верхней ставке на рынке. Нам невыгодно отдавать ликвидные площади под коворкинг и ждать пять лет, пока вложения окупятся. WeWork придётся понизить требования или отложить выход на петербургский рынок. Но в целом коворкинг — отличная бизнес-идея. На мой взгляд, её должны подхватить гостиницы, у которых конференц-зоны сейчас используются не оптимально и приносят убытки».

«WeWork вкладывает десятки миллионов в собственную IT-платформу, мобильное приложение для резидентов, а также — в аналитические и маркетинговые инструменты, которые позволяют им понимать своего клиента, разрабатывать в новых коворкингах соответствующие планировки и дизайн и сдавать до 50% рабочих мест ещё до официального открытия, — утверждает Станислав Бергман, основатель SPACEPASS. — Тренд состоит в том, что в открывающихся коворкингах только 15% занимает open-space, остальное пространство нарезается на офисы. Тем, кто только заходит на этот рынок, я бы посоветовал всё же не начинать с 5 000 кв. м, а обкатать свои идеи на небольших проектах. В первую очередь — решить проблему заполняемости. Она нередко становится главной из-за слабой автоматизации. А классические брокеры работать с такими пространствами не берутся».

Партнёрами Business Talk выступили компания «БестЪ. Коммерческая Недвижимость», общественное пространство «Бенуа 1890», Санкт-Петербургский Фонд развития малого и среднего бизнеса, проект Startup Connect (Программа приграничного сотрудничества Россия — Юго-Восточная Финляндия), компания Alcopa Project, коммуникационное агентство «Репутация». Генеральным интернет-партнёром стал портал ARENDATOR. RU, официальным информационным партнёром — газета «Недвижимость и строительство Петербурга».

Business Talk завершился экскурсией для участников и прессы в недавно открывшийся в общественном пространстве «Бенуа 1890» коворкинг PAGE. Аня Саркисьянц показала бренд-бук, разработанный для будущей сети PAGE студией Designic. Инвестором проекта является ГК «БестЪ», оператором — «МТЛ. Управление недвижимостью».

Презентация: МТЛ «Коворкинг больше чем мода»

Фотоальбом на FaceBook