BestBreakfast 4. Девелоперы обсудили перспективы развития офисного рынка в Санкт-Петербурге

24 октября, 2013 14:51

На четвёртом деловом завтраке, который провели ГК БестЪ и юридическая компания Дювернуа Лигал, собрались лидеры офисного рынка Санкт-Петербурга. BestBreakfast был проведён совместно с партнёрами: компания «Конфидент», компания «ЛИИС», компания «Мастертел».

Генеральный Интернет-партнёр Арендатор.ру.

Георгий Рыков, генеральный директор «БестЪ. Коммерческая недвижимость», представил всех участников мероприятия.

Завтрак начинается с презентации, которую прокомментировал Вадим Демешенков.

Презентация показала, каким образом изменился рынок с начала 90-х годов. Немного поностальгировали, когда на слайдах увидели фото первых бизнес-центров «Прин», «VMB», «Европа Хаус», «Информ Футуре», «Нептун»: советская непритязательная архитектура, ещё более не развитая инженерия, кондиционирование с помощью форточек, 1 телефон на 50 метров.

Период 1998 — 2002 гг. характеризуется приходом иностранных инвесторов и появлением новых качественных бизнес-центров: «Белые ночи», «Дом Швеции», «Северная столица», «Невский атриум», «Золотая Казанская». Также в этот период выходят на рынок сетевые компании, которые активно строят БЦ: «Сенатор», «Теорема», «БестЪ»,

2002 — 2005 годы — развитие бизнес-центров на набережных города: «Веда-Хаус», «Сити-центр», «Петровский форт», «Гельсингфорский». 2005 — 2008 годы отметились на рынке появлением современных качественных бизнес-центров за пределами исторического центра: «Аэроплаза», «Атлантик-сити», «Пулково Скай», «Бенуа».

Посткризисное развитие (2008 — 2013 гг.) офисного рынка повлекло за собой появление таких объектов класса «А» и «А+», как «Санкт-Петербург Плаза», «Синоп», «Авеню», «BolloevCenter» и др.

В процессе обсуждения было выделено несколько тем, которые освещали участники BestBreakfast: архитектура бизнес-центров, вопросы локации БЦ в городе, развитие качественного офисного пространства, инженерия и связь, проблемы управления БЦ, изменения в законодательстве.

Разговор о перспективах офисного рынка начал Андрей Лушников, президент ГК БестЪ, который отметил, что, «в отличие от Европы, где девелоперов уже не ждут, в нашем городе ещё есть выбор и свобода творчества». Он подчеркнул, что офисы будут строить, так как офисный рынок находится в ожидании подъёма, но, поскольку жизнь не стоит на месте, девелоперы будут придумывать разные форматы.

Михаил Зингаревич, напомнил, что Плаза Лотус Групп является девелопером современного БЦ «Синоп». Михаил Геннадьевич отметил, что «всё время появляются новые тренды на офисном рынке, интересно изобретать новые форматы. Проблема в том, что нужно что-то делать с устаревающими бизнес-центрами».

Игорь Водопьянов, глава УК «Теорема», выдал экономику строительства офисного центра: «Если есть девелопер, не связанный с банковским кредитом, то имеет смысл заниматься этим рынком. В настоящее время у „Теоремы“ есть новый проект в высокой степени согласования. Этот бизнес-центр будем строить в 2014 году, площадь 40 000 кв.м, с подземной парковкой на 500 автомашин. Но это будет последний бизнес-центр, который построен нашей компанией. Дальше будем переходить к жилью».

Елена Смотрова, председатель совета директоров «Теллус Групп», рассказала о новом офисном центре, который собирается строить компания в составе индустриального парка, расположенном в Ленинградской области. Площадь будущего БЦ — 50 000 кв.м. Для реализации нового проекта компания нашла западного соинвестора. «Однако, у меня, как у девелопера, есть некоторые опасения, насколько этот проект будет успешным. Всё-таки он находится за КАДом. Будем думать над форматом и новыми технологиями», — заявила Елена Николаевна.

Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор», напомнил, что совсем недавно открылся ещё один БЦ «Сенатор» — на «Петроградке»: «Это заблуждение, что Петроградский район насыщен бизнес-центрами. В настоящее время в этом районе новых офисных центров не вводится, а спрос на этот район, как и на Васильевский, сохраняется. Со строительством „Лахты“, по оценкам специалистов офисного рынка, всё же будет не хватать 75 % офисных площадей для полноценного переезда всех компаний, относящихся к Газпрому».

Далее обсуждение перешло в плоскость архитектуры. Архитектор Владимир Григорьев подчеркнул, что «в какую сторону пойдёт архитектура новых офисных центров, не знает никто, ведь архитекторы пытаются уловить то, что хочется заказчикам. Строительство новых объектов в центре города — это тупиковый путь. Нужно развивать окраины и спальные районы. Но что делать с устаревшими бизнес-центрами?» — этот вопрос звучал постоянно в течение всего разговора.

Отдельный вопрос был о высотности, на который архитектор Евгений Герасимов ответил так: «В историческом центре никаких высотных зданий не нужно. Но чем дальше от центра, тем объект может быть выше. Комплекс офисных зданий „Санкт-Петербург Плаза“ — пока один в своём роде, построен в соответствии с ПЗЗ — 90 метров».

Говоря о высотных зданиях, не обошли вниманием БЦ «Лидер», который стоит на пл. Конституции, где, несмотря на вполне современный вид, здесь напрочь отсутствует парковка. Денис Кириллов рассказал о планах 2-ой очереди БЦ, которая будет включать парковку на 350 машино-мест.

Отдельно архитектор Сергей Цыцин поговорил о грин-архитектуре: «Мы никуда не денемся от мировой тенденции строить энергоэффективные объекты, и заказчики уже предъявляют нам новые требования при строительстве офисных центров. В Москве уже 40 подобных объектов выходит на сертификацию по мировым стандартам энергоэффективности. У нас таких объектов пока нет. Но мы в настоящее время строим такой объект — современный БЦ в соответствии с энергоэффективными технологиями».

На вопрос, куда движется инженерия, Пётр Кузнецов, генеральный директор компании «Конфидент», ответил: «Девелопмент уходит в жильё. Всё больше увеличивается разрыв между тем, что мы делаем в инженерии, и тем, что надо делать. Пришло время новой парадигмы. Хотелось бы работать в направлении обеспечения условий для высокопроизводительного труда людей на их рабочем месте. В настоящее время идёт тупой промышленный подход к строительству офисных центров: 95% архитектуры и инженерии одного и того же качества. Но у людей существует потребность в интересных, необычных инженерных системах, которые сделают рабочее место комфортнее: регулируемость основных параметров подачи воздуха, интенсивность излучения влажности, совмещаемость систем, связанных с тёплыми полами и холодными потолками и т.д. Будущее инженерии — комфорт на рабочем месте. В инженерии основной клиент — это человек, который сидит за рабочим столом. Работодатель должен учитывать интересы и потребности в комфорте этого человека, что повлечёт за собой его производительность труда. Мы должны научить девелоперов увидеть капитализацию инженерных систем».

Вадим Заяц, генеральный директор компании ЛИИС, рассказал о своём опыте создания комфортного офисного пространства. В этом году эта молодая компания стала победителем в одной из номинаций международного конкурса Best Office Awards с объектом — премиальный офис банка SIAB. Перед компанией ЛИИС была поставлена задача максимально отразить идеологию банка практичных решений для жизни, создать интерьер на основе анализа потребностей клиентов и создать сотрудникам наиболее комфортные для работы условия.

О том, какие новые технологии приходят в области интернета и связи, рассказал коммерческий директор «Мастертел» Александр Скакун: «Офис должен быть умным изнутри. Мы придумали новую систему и предлагаем её нашим клиентам — система распознаёт лица. Это очень удобно, так как она помогает делать статистику клиентов. И таких предложений в создании умного офиса у нас много».

Один из важных вопросов работы офисного центра — управление. В основном, бизнес-центры имеют свою управляющую компанию. Выгодно ли это? Или всё же собственник должен приглашать профессиональную УК? На этот вопрос ответила Наталья Яковенко, директор по развитию УК МТЛ: «Наша компания на рынке находится уже 10 лет, но за это время не прошло развитие рынка так, как нам бы этого хотелось. Вот пример, почему нужна профессиональная УК: недавно собственник БЦ площадью 2000 кв.м нам заказал аудит работы УК. Мы представили ему выводы, что «собственная УК приходится ему на 1 млн. руб. дороже, чем профессиональная УК. Пока ещё у нас рынок не развивается до уровня западного рынка управления. Мы идем дальше, сейчас будем развивать услугу управления апартаментами».

Андрей Косарев, директор Colliers International Санкт-Петербург, рассказал всем присутствующим о тенденциях офисного рынка за рубежом.

По традиции BestBreakfast завершил Игорь Гущев, партнёр Дювернуа Лигал, который рассказал об изменениях в договорах, а также об изменениях законодательства.

BestBreakfast закончился дружескими рукопожатиями, переговорами, дискуссией с партнёрами и коллегами офисного рынка. Ведь потребность в постоянной коммуникации между профессионалами существует, и BestBreakfast эту потребность заполняет.

BestBreakfast 4 в прессе: