Итоги BestBreakfast 51 «Новые форматы коммерческой недвижимости»

31 января, 2020 11:41

Апарт-отели, коворкинги, креативные кластеры, образовательные пространства, фуд-холлы, торговые улицы, склады self-storage и даже морские контейнеры... Сколько новых форматов недвижимости, захвативших рынок в последние годы, сможете насчитать вы? Участники BestBreakfast-51 за два часа предложили ещё по меньшей мере пять. Каждый из них отличает мобильность и разнообразие в использовании пространства, способность к шерингу и возможности для работы, учёбы, тренировок, отдыха, общения и покупок в режиме оффлайн и онлайн.

Ведущими делового завтрака стали Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ»), и Аня Саркисьянц, основатель и руководитель студии Designic.

Организаторы завтрака: ГК «БестЪ», юридическая фирма «Дювернуа Лигал», постоянный партнёр «Стройэксперт» официальный партнёр компания «Statio. Эффективные офисные интерьеры», партнёры студия «Дизайник», «ДомОдет», «Гласскон», «Авантел», «ТОП-Сервис», а также Arendator. ru и «Недвижимость и строительство Петербурга».

Деловой завтрак открылся аналитическим обзором самых популярных в Петербурге форматов от ГК «БестЪ». Из принципиально нового: 2019-й год оказался годом «большой еды» для Северной столицы. Здесь открылось сразу 9 гастрономических пространств, они заняли 17 000 кв. м, разместив примерно 140 заведений общественного питания. Гастромаркеты и фуд-холлы захватили Василеостровский и Долгоозёрный рынки, торговые комплексы (ТРЦ «Галерея», Владимирский пассаж, «Сити Молл») и креативные пространства («Севкабельпорт», «Голицын Лофт»).



По мнению Станислава Ступникова, руководителя направления торговой недвижимости компании «БестЪ. Коммерческая недвижимость», фуд-холлы выгодны для рестораторов тем, что от них, по сути, требуются инвестиции только в оборудование, но не в отделку и меблировку торгового зала. Кроме того, такой проект сам по себе обеспечивает ресторатору хорошие локацию и трафик. Что касается самих фуд-холлов, сам факт их одновременного выхода на рынок заставляет аналитиков заинтересованно наблюдать, в каком проекте лучше срастутся экономика и креатив, какой окажется более жизнеспособным.

«Парадокс ресторанного бизнеса — все места заняты, а по финансам выходит минус — относится и к гастрономическим пространствам, — утверждает Станислав Ступников. — Что касается спроса, то в центре Петербурга были бы уместны ещё один-два таких проекта. Для одного из них отлично подошёл бы Кузнечный рынок».

В сегменте апартаментов группа «БестЪ» подтвердила прошлогодние прогнозы: девелоперы, в основном, выполняют свои планы, изменения по вводу новых апарт-отелей (или новых очередей) не превышают 5% от общего объёма ввода по количеству и одного-двух кварталов по срокам. Год назад в Петербурге было 3625 сервисных апартаментов, в 2019-м — начале 2020 года к ним добавится 4475 номеров. До конца 2020 года аналитики группы «БестЪ» ожидают ввода ещё 5245 апартаментов. Сейчас примерно 4000 сервисных апартаментов экспонируются на рынке долгосрочной и краткосрочной аренды, и в ближайшее время количество таких номеров увеличится.

Примерно 10355 апартаментов заявлено на 2021 — 2023 годы компаниями БестЪ, «Рубеж», ФСК, ПСК, Plaza Lotus Group, E3 Group. Если планы сбудутся, то номерной фонд апарт-отелей превысит номерной фонде гостиниц 3* и 4*.



Между тем туристический поток в Петербурге такими темпами не растёт. Кроме того, из 34 проектов 11 имеют четырёхзначный номерной фонд. И далеко не все из них расположены в туристических локациях, хотя и отрабатываются под краткосрочное размещение с гостиничным сервисом: компактные номера, служебные помещения, зоны ресепшн. Международные операторы Accor, IHG, Windham Hotels & Resorts, которых приглашают петербургские девелоперы, тоже ориентированы на работу с туристами.



«На сером рынке аренды жилья есть платёжеспособный спроса, и сервисные апартаменты смогут перетянуть его к себе, — считает Николай Антонов. — Для этого управляющим компаниям придётся сделать ставку на долгосрочных арендаторов и их потребности».

По данным Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленинградской области, в 2019 году агентства недвижимости продали апартаментов на 1,1 млрд рублей. За счёт низкого порога входа для инвесторов апартаменты серьёзно ударили по рынку помещений для стрит-ритейла.

Президент Ассоциации Игорь Горский рад тому, что у всех участников рынка апартаментов наступило отрезвление: «Все уже понимают, что доходность на уровне 17% годовых невозможна, если не произошло серьёзной эскалации цены во время строительства объекта, — утверждает эксперт. — Кроме того, на первое место в таких проектах выходит уже не локация и не инфраструктура, а управляющая компания. Именно она создаёт программы доходности для собственников и программы лояльности для арендаторов, она физически обеспечивает рантье доход, тогда как застройщик его только обещает!»

Константин Сторожев, генеральный директор управляющей компании VALO Service, считает, что залогом успешности апарт-отелей станут информационные платформы. И не только те, которые обеспечивают отелю выход на маркет-плейс, но и те, которые позволяют качественно считать, структурировать и планировать доходы и расходы по объекту.

В центре внимания участников январского BestBreakfast оказались ковокиркинги. В Москве их количество просто растёт (за год — от 115 до 133), так же как и их совокупная площадь (со 120 000 кв. м до 165 000 кв. м). В 2020 году к имеющимся площадкам добавится ещё около 20 (≈120 000 −122 000 кв м). В Петербурге же происходит странное: число коворкингов за год практически не выросло (примерно 45 площадок), зато площадь увеличилась с 18 000 до почти 23 000 кв. м. Очевидно, мелкие проекты уходят, уступая крупным игрокам. Растёт спрос (по разным данным на 70-90% опережая предложение), растёт и цена на аренду рабочего места — приблизительно на 15-17% за 2019-й год.

В ГК «БестЪ» снова подсчитали, сколько рабочих мест в коворкингах приходится на 10 000 человек в Москве и Петербурге и сравнили полученные данные с прошлым годом. Оказалось, что Петербург по-прежнему отстаёт от столицы примерно в три раза. Интереса ради привели и данные по Лондону.



Тем не менее до конца 2020 года в Петербурге можно ожидать появления 8-10 новых проектов, включая несколько крупных под брендами «Практик» и PAGE. И хотя площадь петербургских коворкингов в среднем сильно уступает московским, но аналитики рассчитывают на ввод не менее 10 000 −11 000 кв. м гибких офисных пространств.

Основными тренды в этом сегменте в ГК «БестЪ» считают:

Укрупнение проектов.

Несистемные проекты уступают сетевым и концептуальным.

Смена целевой аудитории (с фрилансеров на корпорации).

Увеличение инвестиций в гибкие офисные пространства (на кв. м).

Создание экосреды для ведения бизнеса (в том числе цифровой) с дополнительными возможностями для резидентов (включая возможность делиться знаниями, размещать информацию о себе, подписываться на новости).

«Несмотря на то, что коворкинги современны, удобны и востребованы, на деле они не заполняются, — отметил Андрей Лушников, председатель совета директоров ГК „БестЪ“. — Потому что настоящий коворкинг — это не просто рабочее место. Это среда, где резиденты делятся знаниями, навыками и опытом. Формированием такой среды заняты все международные сети, потому что видят в этом конкурентное преимущество. Мы начинаем разработку системы, к которой сможет подключиться любой коворкинг Петербурга и получать контент. Резиденты же благодаря этой платформе смогут переходить в более удобную для них локацию (например, из центра в спальный район), пользоваться сервисами, участвовать в дискуссиях. Информационная среда позволит объединиться и добавить возможностей, которые будут интересны и частным предпринимателям, и крупным корпорациям с новыми проектами и высокой динамикой работы с персоналом».

Антон Декстер, исполнительный директор ГК RAUM убежден, что добавленную стоимость проекту коворкинга обеспечивает не мебель и не кулеры, а та производительность труда, которую это пространство обеспечивает. Коворкинги хорошо развиваются там, где умеют считать деньги – именно поэтому этот формат приобрёл такую популярность в Лондоне, втрое опережающем по их количеству Париж и вчетверо – Берлин.

Интересно, что власти Ленинградской области готовы субсидировать проекты коворкингов на своей территории. По словам Ольги Батура, руководителя практики недвижимости и ГЧП юридической компании «Дювернуа Лигал», спрос на бюджетную поддержку среди девелоперов есть, и юристы готовы помогать им в этом. Девелоперы крупных жилых проектов в Мурино и Кудрово, со своей стороны, видят в коворкингах и соседских центрах возможность создать полноценную социальную среду внутри своих ЖК. Об этом рассказал Анзор Берсиров, руководитель проектов комплексного освоения территорий компании «Строительный трест».

Дарья Васильева, социальный антрополог, сотрудник СПбГУ подтвердила, что с появлением поколения современных кочевников, для которых гаджеты стали обязательным условием существования, объекты недвижимости потребовали значительной «пересборки». Модели использования городского пространства должны измениться, вопрос в том, как именно. Уже ясно, что работа только из дома не способствует креативности, развитию карьеры и росту социального капитала, покупки по интернету не приносят ярких эмоций. Оффлайн и онлайн-площадки должны полноценно дополнять друг друга. Самый сильный очаг сопротивления цифровизации и мобильности — сферы образования и медицины. Но им тоже придётся измениться, потому что современный горожанин не готов проводить много времени в поликлиниках, а учиться и переучиваться ему придётся всю жизнь. Новые пространства хороши тем, что никого не дискриминируют: ни командировочных, ни переселенцев, ни молодых мам, ни людей с ограниченными возможностями.

Однако в частных образовательных проектах это уже происходит. Например, в Школе Бенуа, где, по словам её руководителя Елена Плахтий, цифровая платформа помогает не только объединить педагогов, родителей и учеников, но и развивать проект по франшизе. А дополненная реальность позволили превратить объект культурного наследия — Сад Бенуа — в полноценное общественное пространство, увеличившее стоимость жилья в ближайшем окружении на 12% всего за два года.

Разумеется, участники дискуссии не только обсуждали уже существующие форматы недвижимости для бизнеса, но и предлагали новые. На повестке дня оказались:

  1. Кодачинг — загородный отель, состоящий из отдельных коттеджей, с концепцией, сервисом и набором развлечений для совместного отдыха на природе без дачных забот (автор — Георгий Богачёв, основатель базы отдыха «Илоранта»).
  2. Баня-офис — достойная наследница римских терм, где можно было не только обсуждать политику и дела, но и заключать сделки (автор — генеральный директор «Бест. Коммерческая недвижимость» Георгий Рыков).
  3. Рынок выходного дня с фермерскими продуктами для районов-новостроек (предложил Егор Зайцев, управляющий партнёр компании «Statio. Эффективные офисные интерьеры» в Петербурге).
  4. VR-отель — апартаменты с дополненной реальностью.
  5. Киберспортивная площадка (оба формата уже существуют, о них рассказал Юсуп Магомедов, генеральный директор компании «ДомОдет»).

Дмитрий Лавров, соучредитель Paul Mitchell рассказал, как работают в Петербурге мобильные салоны красоты, размещённые в морских контейнерах. Эту разновидность подвижной недвижимости можно разместить везде, где есть трафик. Каждый салон «Митч» обслуживает 100-150 человек в день.

В дискуссии также приняли участие Алексей Шаскольский, заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства; Дмитрий Золин, управляющий директора сети бизнес—центров «Сенатор»; Ольга Шарыгина, вице-президента Becar Asset Management; Елена Костицына, руководитель проектов компании «Охта Груп»; Илья Сметанин, директор центра «Работа-I»; Андрей Петров, заместитель генерального директора компании «ТОП-Сервис»; Виктор Филиппов, директор филиала компании «Авантел» в Петербурге; Людмила Прямицина, основатель коворкинга Replace (Всеволожск) и другие руководители и собственники компаний в сфере недвижимости и инвестиций.

Фотоальбом на FaceBook

Презентации:

Публикации в прессе: