Перспективы развития офисной недвижимости обсудили за завтраком BestBreakfast 14

29 октября ГК «БестЪ» и Duvernoix Legal при поддержке партнёров ISKU, МКД и Старк провели деловой завтрак BestBreakfast 14: современные перспективы офисной недвижимости.

Участники мероприятия обсудили влияние санкций и текущей экономической ситуации на планы застройщиков офисной недвижимости и инвесторов, арендные ставки и тенденции к их изменению, сравнили ситуацию на рынке офисной недвижимости Москвы и Петербурга.

По данным ГК «БестЪ», которые представил Вадим Демешенков, заместитель генерального директора, на конец III-го квартала 2014 г. объём офисных площадей в бизнес-центрах классов А, В/В+, С составил ориентировочно 3,12 млн. кв. м. За период первых 9-ти месяцев 2014 года в эксплуатацию было введено 11 объектов суммарной площадью около 138 тыс. кв. м. Прогнозируется, что по итогам года предложение увеличится на 210 — 220 тыс. кв. м, что будет соответствовать уровню прошлого года. В процентном отношении в 2014 г. ожидаемый прирост офисных площадей составит 7%, что соответствует темпам роста рынка в последние 4 года.
Более 70% введённых в 2014 г. в эксплуатацию объектов — это бизнес-центры классов В/В+. 80% объёмов рынка сконцентрировано в центральной части города и в прилегающих к ней районах.
Доля вакантных площадей на текущий период в среднем по рынку составляет 14,6%. В период январь — сентябрь 2014 г. количество вакантных площадей возросло более чем на 20%.
Объём поглощения за 9 мес. текущего года оценивается в 60 тыс. кв. м, что примерно на 30% меньше, чем в тот же период 2 013 г.

Андрей Косарев, генеральный директор компании Colliers International в Санкт-Петербурге, рассказал о ситуации на офисном рынке в Москве. По данным компании Colliers, за I-III кварталы ведено более 1 миллиона кв. м, что на 16% превысило результаты за весь 2013 г, рост уровня вакантности увеличился с 11,5% во 2-м квартале до 12,8% в 3-м, при этом в классе А 25,8%, в класс В 9,3%. Более 50% нового строительства — класс А. До конца года заявлен ввод ещё 680 тыс кв. м офисных площадей. Средний размер сделки в Москве существенно превышает показатели Санкт-Петербурга. Так, на долю сделок от 1000 кв. м в Москве приходится 43% против 24% в Санкт-Петербурге.

После активного обсуждения и сравнения ситуации на рынках двух столиц участники сошлись во мнении, что рынок офисной недвижимости в Петербурге на сегодняшний день более стабилен, в т.ч. за счёт переезжающих структур нефтегазовой отрасли и меньшей доли иностранных компаний в составе арендаторов бизнес-центров.

Кроме того, как отметил Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор», в целом, значительного снижения в спросе на петербургском рынке не наблюдается: «Действительно, есть ряд секторов, для которых политико-экономическая ситуация оказалось критичной, например, для перевозчиков импортной продукции или проектировочных компаний. В то же время другие бизнесы продолжают своё развитие. Среди наиболее активных арендаторов можно выделить производственный и IT-сектор. Так, например, один из наших арендаторов — IT-компания, только за этот год увеличила занимаемую площадь с 300 до 2 тыс. кв. м». Кроме того, эксперт отметил, что не наблюдает резкого снижения спроса или желания к сокращению площадей со стороны финансового сектора, в том числе банков, а также со стороны иностранных компаний.

Если говорить о ставках аренды, то дальнейшее их изменение будет зависеть, в том числе от колебаний курсов валют. При этом сделки офисной недвижимости Петербурга чаще привязаны к рублю, в отличие от Москвы, поэтому ожидать существенных и резких изменений в ставках аренды в Петербурге в ближайшее время не стоит.

Оживлённую дискуссию вызвал вопрос, стоит ли начинать новые проекты сейчас или отложить их, пока ситуация в экономики не стабилизируется.

Микко Седерлунд, генеральный директор SRV в России рассказал о том, что в настоящий момент компания сконцентрировала все свои ресурсы на торговой составляющей проекта «Охта Молл», а реализацию офисной части запланировала осуществить через 2 года.

Игорь Водопьянов, генеральный директор «Теорема» также рассказал о том, что не планирует в ближайшее время строить офисные здания, поскольку данный сегмент считает сегодня наиболее рискованным для инвестиций.

Однако прозвучали и более оптимистичные мнения. Так, Игорь Темнышев, заместитель генерального директора Форус-Групп рассказал о реализации Многофункционального делового центра на территории завода «Обуховской обороны», общая площадь объекта составит 84 000 кв. м и будет включать офисные помещения, гостиницу, конференц-центр, рестораны и фитнес-центр. Ставки аренды прогнозируются на уровне бизнес-центров класса B.

По мнению Воропаева Юрия, генерального директора МКД, если экономические санкции будут ослаблены, то в 2016 году можно прогнозировать серьёзный подъём и девелоперы, рискнувшие в текущих условиях реализовывать свои проекты окажутся в выигрыше. Важно правильно управлять рисками.

Участники также обсудили влияние изменений в налоговом законодательстве на сделки по аренде и продаже коммерческой недвижимости. Оксана Перцова и Максим Симонов, старшие юристы Duvernoix Legal поделились с участниками практическими рекомендациями по подготовке объектов к сделкам, расчёту кадастровой стоимости и оценке собственности для определения реальной стоимости объекта. Также рассказали о готовящихся изменениях в налоговый кодекс РФ, которые повлияют на рынок коммерческой недвижимости.

Duvernoix Legal также рекомендовали оспаривать кадастровую стоимость объекта, которая была определена государственными органами, перед проведением сделок в досудебном порядке, в случае если она существенно ниже рыночной. Кроме того, с 2015 года планируется пересмотр системы налогооблажения различных категорий собственников. В частности, для индивидуальных предпринимателей налог будет меньше.

Ритва Хагман, генеральный директор ISKU в России поделилась с участниками дизайн-решениями по эффективному использованию пространства в зависимости от типов арендаторов и особенностей планировочных решений в бизнес-центре.

Интерес участников вызвала презентация Евгения Тесля, заместителя генерального директора по вопросам устойчивого развития «Бюро техники» о способах снижения эксплуатационных затрат на энергоресурсы до 30% в соответствии со стандартами Green Zoom. Так, например, для комплекса зданий Верховного суда России в Петербурге планируемый уровень снижения платежей за ресурсы при эксплуатации зданий общей площадью 170 000 кв. м составит не менее 35 млн. руб. в год.

В BestBreakfast также приняли участие Андрей Лушников, Председатель Совета Директоров ГК «БестЪ», Георгий Рыков, Генеральный директор ГК «БестЪ», Сергей Журавлёв, Заместить генерального директора Jensen Group, Ионин Виталий, Генеральный директор «Форус Груп», Первушина Екатерина, Руководитель Управления по Северо-Западу «Сбербанк», Водопьянов Игорь, Генеральный директор УК «Теорема» и другие первые лица и руководители компаний рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга.

На arendator.ru: У офисного рынка Петербурга есть ряд преимуществ перед лицом кризиса, Офисный рынок Санкт-Петербурга сошёл с пути децентрализации