Развитие рынка гибких офисных пространств обсудили на CoworkingFest

Петербург в третий раз стал центром проведения деловой программы CoworkingFest — фестиваля современных гибких офисных пространств России и СНГ. Эксперты обсудили инвестиционные стратегии лидеров рынка гибких офисных пространств и частных инвесторов, варианты масштабирования сервисных офисов, а также нюансы создания современных доходных коворкингов.

По оценкам Андрея Лушникова, председателя Совета директоров ГК «БестЪ», основателя сети PAGE, ежегодный прирост рынка сервисных офисов в мире составляет 15-18% и у российских регионов есть большой потенциал развития данного сегмента. По данным ГК «БестЪ» коворкинги как офисный формат присутствуют в 130 российских городах, общее количество таких проектов — около 900 шт. суммарной площадью порядка 680 тыс. кв.м. Рост использования гибридной занятости и распространение экономики совместного потребления — одни из ключевых предпосылок для дальнейшего развития данного сегмента. Коворкингами сегодня пользуются не только самозанятые, фрилансеры и компании — стартапы. Среди корпоративных клиентов также растёт спрос на гибкое рабочее пространство с низким уровнем риска. К актуальным трендам можно также отнести задействование излишек на рынке недвижимости и возвращение сложных и неудобных объектов на рынок доходной недвижимости через формат коворкинга. Вероника Чаканова, партнёр, руководитель офисной группы IPG.Estate: «Москва — трендмейкер в сегменте сервисных офисов, а крупный бизнес — активный пользователь коворкингов. В мировом рейтинге городов по средней площади коворкинговых пространств Москва находится на 8 месте (1386 кв. м., тогда как Петербург — на 17 (890 кв.м), незначительно уступая Нью-Йорку (1067 кв.м). В Петербурге более востребован гибкий офис и смарт-офис: средний запрос арендатора — на аренду от 10 до 30 рабочих мест». Тем не менее, эксперты отмечают тренд на масштабирование проектов. Так, по данным IPG.Estate средняя площадь новых проектов в Москве начинается от 4 000 кв.м.

Вслед за Москвой и Петербургом, гибкие офисные пространства развиваются в регионах России и странах СНГ, причём в составе недвижимости различного формата: классических бизнес-центров, апарт-отелей, торговых и многофункциональных комплексов, а также во встроенных помещениях.

Мария Сумарокова, генеральный директор сети коворкингов и гибких офисов PAGE: «Мы также видим перспективы в региональном развитии. Спрос в регионах на коворкинги недооценён, также как раньше недооценён был спрос на коворкинги в спальных районах Москвы и Петербурга. Такие события как пандемия, геополитическая обстановка повлияли на усиление децентрализации как в спальных районах, так и в регионах. Новое поколение предпринимателей хотят жить там, где комфортно, и развивать свои города. Развитие современных гибких офисных пространств в регионах — это неотъемлемая часть развития инфраструктуры городов РФ. Но, конечно, в некоторых регионах спрос придётся формировать и вести просветительскую деятельность. Говоря о коворкингах, мы говорим, прежде всего, о многофункциональных пространствах, которые объединяют в себе и гибридную офисную (опен-спейс, сервисные офисы), и общественную функции. Ещё один тренд, который мы чётко видим — это рост потребности в цифровизации, особенно для сетевых и крупных объектов, а также для самих арендаторов, которые хоть сдавать излишки своих площадей в субаренду, трансформируя свой офис в коворкинг».

Михаил Бродников, генеральный директор Space 1, рассказал об опыте развития бизнеса сервисных офисов в России и за её пределами: «Сегодня Space 1 — это 55 000 кв. м в Москве и Дубае, в том числе и 15 000 кв. м, которые дополнили наш портфель в 2024 году. Это новый продукт в нашей линейке — Space 1 JET (ex. WeWork). На сегодняшний день вакансия в классическом Space 1 менее 1%, такого же результата мы стремимся достичь до конца года и в JET. В работе с клиентами JET мы ориентированы как на привлечение крупного корпоративного бизнеса, в работе с которым у нас традиционно сильная экспертиза, так и на работу с небольшими контрактами до 20 рабочих мест. Активное развитие продолжается и в Дубае, где планируется открыть дополнительные 3000 кв. м. Параллельно с развитием нового направления и рынка Дубая, мы работаем над двумя крупными проектами build-to-suit в Москве, где офисы создаются по техническому заданию клиента. К 2025 году я рассчитываю на рост текущего портфеля Space 1 в Москве и Дубае на 10%».

Помимо региональных и страновых рисков, эксперты обсудили грядущие изменения в законодательстве. Дмитрий Некрестьянов, партнёр и руководитель практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского бюро «Качкин и партнёры»: «Всем бизнесам надо принять во внимание озвученные государством изменения в налоговую систему. Люди — это новая нефть, поэтому повышение налогов неизбежно. Но объявленные сейчас изменения — это не окончательное решение, а проект. После принятия налоговой реформы нужно смотреть на конкретную структуру компании и разрабатывать превентивные действия».

Александр Терехов, директор по цифровой трансформации SOK подчеркнул важность цифровых технологий для привлечения широкого спектра арендаторов: внедрение цифровых продуктов в гибких сервисных офисах позволяет снизить операционные затраты, повысить уровень сервиса и способствует развитию комьюнити

Юрий Можeйко, учредитель компании ГЛАССКОН: «Основным вызовом при комплектации объекта всегда является снижение стоимости при сохранении качества и номенклатуры заказа. В данном стремлении, если действовать необдуманно, можно здорово переборщить и войти в зону, в которой бюджет всё равно будет казаться высоким, а качество и решения будут низким и небезопасным соответственно. Наше стремление всегда подобрать золотую середину, при которой можно максимально сохранить требования к конструкциям и определить, что и где можно оптимизировать. Высокий срок эксплуатации конструкций, материалов и их безопасность — залог успешной работы объекта».

Александр Шнурко, операционный директор Monze: «В 2024 году требования к эргономике и комплектации офисного пространства во многом обусловлены тем, что офис стал одним из ведущих инструментов HR-бренда. В связи с этим компании посредством тех или иных мебельных решений стараются решить две задачи. Первая— за счёт удобства рабочих мест привлекать, удерживать и мотивировать сотрудников. Поэтому дизайн, конструктивные решения подбираются особенно тщательно. Например, сейчас большую роль в интерьере играет „воздушность“ пространства, а также реализуется эко-подход: сокращается потребление бумаги. Всё вместе это изменило организацию рабочих мест. Они стали меньше комплектоваться тумбами с ящиками, появилось больше простора. Вторая задача — благодаря кастомизации мебели компании создают нужную корпоративную атмосферу. Цветовой код бренда и стилизация под корпоративный дизайн усиливает HR-бренд, выстраивая ассоциативно-визуальную связь с офисом.Также в 2024 год перешёл тренд из прошлых лет. Это высокий спрос на мебель для офисов гибридного формата. Если внутри офисов пустует часть площадей, они нередко превращаются в места эффективного взаимодействия коллектива. Мебель для них подбирают комфортную и менее „официальную“, чем для традиционных кабинетов и опен-спейс». Алина Козлова, Главный архитектор Space: «Рынок гибких офисных пространств сегодня чётко сегментирован на коворкинги и сервисные офисы, которые требуют разного подхода к проектированию как с точки зрения инфраструктуры, так и с точки зрения дизайна. Инфраструктура сервисного офиса — это традиционная коридорно-кабинетная система с возможностью блочного деления, наличие разноплановых переговорных и зум-комнат, минимальное количество общих зон по типу кухонь и кофе-поинтов. Инфраструктура коворкинга помимо опций сервисного офиса должна включать открытые зоны для работы на закреплённых или незакреплённых местах, а также неформальные локации, положительно влияющие на формирование комьюнити: пространства для мероприятий, комнаты отдыха, игровые и тд. Что касается дизайна, то сервисные офисы требуют более стандартного, сдержанного дизайна, который сможет подойти широкому кругу корпоративных клиентов, в то время как коворкингам важна уникальная концепция и идентичность, поддерживающая принципы формирования комьюнити».

Лариса Аниканова, генеральный директор бюро AIKIdesign: «Концепцию ненадуманных историй с привязкой к локации и большим количеством рукотворных решений и предметов из предыдущей жизни мы считаем правильной и выгодной для инвесторов, максимально применяем её при создании коворкингов и сервисных офисов. Именно это создаёт притягательную, самобытную атмосферу для резидентов и прибыль для инвестора. И богатая фантазия не ИИ, а пространственное воображение и опыт дизайн-бюро, специализирующиеся на создании общественных пространств, гарантируют нужный результат. Важно строить живую, настоящую историю и не гнаться за бессмысленной оригинальностью и призами. Понятные инвестиции, которые прозрачны с самого первого тестового планировочного решения, в разумный минимализм дизайн-решений, необходимый и достаточный сервисный продукт или „начинку“ коворкинга дадут результат, выраженный в деньгах, доходе от объекта».

Организаторы: Сеть коворкингов с гибкими офисами PAGE, ГК «БестЪ», ГК IPG.Estate и CASE. Генеральный деловой партнёр: РБК Регионы. PR-партнёр: «Репутация».
При поддержке: ГЛАССКОН, Monze,"Качкин и Партнёры«, АО «ПСКБ Банк», «Ростелеком Бизнес», Premuim Life Group, AM PM, Space, Hotdesk, Smart Company, Бюро AIKIdesign.