В Петербурге растёт спрос на дизайн в коммерческой и жилой недвижимости

24 марта, 2023 11:21

Причина в росте конкуренции между объектами и в необходимости создания добавочной стоимости продукта.

На фоне усиления конкуренции потребность девелоперов в качественном дизайне выросла за последние 5–7 лет в несколько раз, причём это каcается как жилой, так и коммерческой недвижимости, отметили эксперты делового завтрака BestBreakfast, состоявшегося 22 марта 2023.

Однако дизайн применительно к объектам недвижимости следует рассматривать в самом широком смысле — от функциональности до эстетики объекта недвижимости, говорит генеральный директор Бюро офисных и общественных пространств AIKIdesign Лариса Аниканова.

И если до недавнего времени нетиповой дизайн был прерогативой верхних сегментов, то сейчас и в масс-маркете большинство проектов используют дизайн-технологии. Эффективность этих вложений подтверждается цифрами. По данным аналитиков ГК «БестЪ» 80% проектов комплексного освоения территорий включают обустройство общественных пространств: пешеходные и рекреационные зоны, бульвары, набережные и т.д., и 75% компаний-застройщиков при продвижении декларируют акценты на комфортную среду и особенный дизайн благоустройства и отделки. При этом доля инвестиций в дизайн зависит от класса жилого проекта: в бизнес-классе расходы на нетиповое обустройство общественных пространств составляют 5–15%, тогда как в масс-маркете всего 2-7%.

«Наличие в пешеходной досягаемости „дизайнерских“ общественных пространств повышает стоимость жилья на 2-7% и может увеличить ликвидность на 1%, — подчёркивает Лариса Аниканова. — Характерный дизайн придомовой территории повышает цену продажи на 3-6%, а вот ликвидность увеличивается уже на 7%. То есть вложения в дизайн среды очевидно окупаются».

«Ценность и важность общественных пространств зависит от того, где создаётся новый проект. Одно дело — развитая застроенная территория, тут потребитель не всегда понимает, за что он платит больше. Совсем другая ценность в проектах комплексного освоения, в них уличные общественные пространства имеют намного большее значение, и девелопер тратит на них гораздо больше средств», — подчёркивает заместитель генерального директора по развитию Объединения «Строительный трест» Анзор Берсиров.

В коммерческой недвижимости Петербурга инвестиции в дизайн и архитектуру исторически более развиты. По данным аналитиков ГК «БестЪ» 90% бизнес-центров, апарт-отелей и многофункциональных комплексов разрабатывают дизайн-проекты общественных зон и придомовых территорий.

«В целом грамотный дизайн среды в коммерческой недвижимости ускоряет заполняемость объектов. Так, характерный дизайн интерьеров увеличивает заполняемость на 5%, а наличие в составе проекта или пешеходной досягаемости „дизайнерских“ общественных пространств — на 7%. Дизайн благоустройства прилегающей территории увеличивает арендную ставку в объекте на 1–7%, а заполняемость на 2–6%. То есть вложения в дизайн — это не только „красиво“, но ещё и выгодно», — считает генеральный директор «МТЛ. Управление активами» Станислав Ступников.

«Большинство инвесторов в коммерческую недвижимость ориентируется на ставку капитализации, но как обеспечить окупаемость в 10 лет объекту не в центре города и не у метро? Конечно, это должна быть оригинальная концепция, архитектура, дизайн интерьеров. При этом большинство проектов заимствуют идеи у удачных зарубежных объектов, адаптируя их к петербургской реальности. Мы обращаем внимание на элементы, которые формируют у арендаторов ощущение эксклюзивности продукта: точечная подсветка, использование натуральных материалов в отделке, — всё это создаёт добавленную стоимость. Также я советую использовать многофункциональность, не „выжимать“ максимум коммерческих площадей из объекта, а создавать общественные зоны, дополнительные сервисы для арендаторов, чтобы они захотели остаться на вашем объекте и после работы», — отметил управляющий партнёр Дизайнерское офисное здание «Сова» Андрей Макаров.

По словам старшего партнёра «Дювернуа Лигал» Игоря Гущева, все понимают, что прибыль сделки делается не в момент продажи объекта, а в момент покупки. «Поэтому на этапе покупки земли следует внимательно подойти к вопросу будущей функции объекта. Общественно-деловая застройка позволяет создавать многофункциональные проекты, совмещая, например, апартаменты с офисами. Поэтому важно ещё на стадии структурирования сделки при покупки объекта под девелопмент предусмотреть как возможность такой многофункциональности с точки зрения зонирования, так и будущие налоговые последствия с точки зрения учёта расходов на покупку и строительство при продаже», — поясняет он.

Организаторы: ГК «БестЪ», Бюро AIKIdesign, «Дювернуа Лигал», при поддержке постоянного банк-партнёра «ПСКБ Банк», официального телеком-партнёра «Авантел», официального автомобильного партнёра «Авангард», партнёров: компании «Гласскон», «Фрегат», «МДМ-ЛАЙТ», «БКС Ультима», Smart Group и сети коворкингов PAGE. PR-партнёр «Репутация». При поддержке Arendator.ru, «Недвижимость и строительство Петербурга» и «Новая Школа Дизайна и Искусства». Деловой партнёр РБК Петербург, официальный радио-партнёр «Business FM в Санкт-Петербурге».

Модераторами дискуссии выступили Лариса Аниканова, генеральный директор бюро офисных и общественных пространств AIKIdesign и Анзор Берсиров, заместитель генерального директора по развитию Объединения «Строительный трест».

Комментарии экспертов BestBreakfast:

Юрий Можейко, коммерческий директор «ГЛАССКОН»: «Чтобы быть максимально гибким и адаптивным в проектах недвижимости важно ещё на этапе проектирования получить качественную консультацию от профессионалов рынка с целью формирования корректного технического решения — в будущем технического задания. Зачастую, техническим нюансам того или иного типа стеклянных конструкций отводится общая, второстепенная роль с прицелом на то, что „будет день и будет пища“, заказчик потом сам определится. В случае наличия в проекте проработанного технического решения существенно экономится время и средства при выборе потенциальных подрядчиков и исключается фактор ошибок в реализации и дальнейшей эксплуатации объекта, а сами объекты проще перестраиваются под меняющийся спрос на рынке и быстрее адаптируются к запросам клиентов».

Антон Фролов, руководитель подразделения «МДМ-ЛАЙТ» в Санкт-Петербурге: «В Петербурге как нигде в России работает правило: стоимость квадратного метра увеличивает правильное искуственное освещение. Подсветка фасада и ландшафта перед зданием даёт сразу целую „звёздочку“ ему. Интерьерное освещение входных зон и коммерческих помещений, это первое, что чувствует покупатель и арендатор, попадая внутрь, и не хочет оттуда уходить. Можно сделать очень дорогой ремонт в плане отделки пола, стен и потолка и ещё мебели, но, не „осветив“ правильно, это всё меркнет и теряет вложенные в него деньги».

Татьяна Петрова, тренд-аналитик, дизайн-эксперт и ведущий преподаватель Новой Школы Дизайна и Искусства: «Сегодня исследователи в области архитектуры утверждают, что отношение к общественным пространствам сильно изменилось. Современная архитектура должна не просто решать функциональные задачи или удивлять необычным внешним видом, но становиться центром притяжения городской жизни. Удовлетворять не только материальные, но и социальные, и духовные потребности горожан и за счёт этого повышать качество жизни своего региона. Путей решения этой задачи много. И на встрече мы рассмотрели несколько ярких и характерных примеров архитектурных проектов Азии и Европы последних лет».

Презентации